El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado su informe sobre el mercado inmobiliario correspondiente a septiembre. La mala noticia: que la compraventa de viviendas bajó un 28,2%. La buena noticia: que cayó menos que en agosto, cuando batió un nuevo récord negativo y descendió un 38%.

En total se compraron 25.881 pisos y casas, que significa un 26,3% menos que hace un año. Del total, se compraron 22.065 viviendas libres (un 85,3% del total), lo que significa un 30,6% que hace un año. También se adquirieron 3.816 viviendas de protección oficial (VPO), un 11% menos que en septiembre de 2010.

Porcentualmente, donde más transmisiones se produjeron fue en Navarra (106 por cada 100.000 habitantes) y Cantabria (97). En números absolutos, el 59,3% de las ventas se cerraron en Andalucía, Comunidad Valenciana, Comunidad de Madrid y Cataluña.

Cae por igual la venta de pisos nuevos y usados

El descenso de la compraventa de vivendas afectó prácticamente igual para las de obra nueva y las de segunda mano: un 28% las primeras y un 28,5% las segundas. Y es que el mercado de unas y otras está a la par: un 50,5% de las viviendas vendidas eran nuevas y un 49,5% eran pisos o casas usadas.

Eso sí, las transacciones de fincas subió un 0,9% respecto a agosto y se completaron un total de 123.027: 55.846 por compraventa, 29.059 por herencia, 4.462 por donación y 1.071 por permuta. Las comunidades con mayor número de transmisiones de fincas fueron Castilla y León, Aragón y Extremadura.

Por octavo mes consecutivo, el precio de las viviendas ha vuelto a caer en España. Según Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), el precio de las viviendas fue un 6,8% más bajo en agosto respecto al mismo mes del pasado año, lo que acumula ya un descenso del -23,5% desde los precios máximos de finales de 2007.

Si bien la caída de precios ha sido la tónica de los últimos meses, en agosto fue aún mayor: hemos pasado del -3,7% de marzo al -6,4% de julio y el -6,8% de agosto. De hecho, el ajuste a la baja del mercado ha sido mayor en las grandes ciudades en general, donde la bajada ha sido del 7,8% de media. Porque, aunque el Ministerio de Fomento dijo en enero que los precios no bajarían más, la lógica del mercado se está imponiendo: si no se venden pisos, los precios tienen que bajar. La venta de pisos cayó un 34,8% en julio en comparación con 2010.

Los precios de las viviendas bajan más en las capitales y en la costa

Como ya hemos dicho, la mayor caída de precios se ha registrado en las principales ciudades, con un -7,8% de media. En la costa mediterránea el descenso ha sido del -7,1% en general. Allí, la correción de los precios respecto al boom inmobiliario ha sido más acusada, llegando al -29,2% en algunas zonas comparando con 2007. En cambio, en Baleares y Canarias la bajada de agosto ha sido más atenuada, del -4,9%, con una caída acumulada del -21,1%.

La venta de viviendas cayó en julio por quinto mes consecutivo. Concretamente se cerraron 28.391 operaciones de compraventa de pisos y otros inmuebles, lo cual significó un 34,8% menos respecto al mismo mes de 2010, según publica el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Se trata del mayor descenso desde abril de 2009. Y la confirmación del retroceso -por estancamiento- del mercado inmobiliario con respecto al año pasado. Las causas, las ya habituales: la persistente crisis económica, el desempleo y las dificultades para acceder al crédito hipotecario hacen insuficiente el descenso acumulado de los precios, que han caído más de un 20% desde 2007.

Caída de la venta de viviendas libres

El descenso de ventas más pronunciado lo sufrió el mercado de viviendas del mercado libre: un 34,8% menos que en julio de 2010. Aún así, la vivienda libre sigue siendo el trozo gordo del pastel, ya que representó el 87,5% de las ventas (24.831, 14.827 de ellas de segunda mano) frente al 12,5% de las viviendas protegidas (3.560). No obstante, tampoco es que a las viviendas de protección oficial (VPO) les fuese mucho mejor, ya que su venta cayó en este caso un 29,6%.

Por comunidades, y en términos relativos, la compraventa registrada de viviendas volvió a ser superior en Cantabria (255 por 100.000 habitantes) y Castilla-La Mancha (219) que en el resto. Por volumen, obviamente la cosa cambia ya que depende también del total de población. Andalucía, Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana englobaron el 62,5% del total de transmisiones.

Al menos eso proclaman los promotres inmobiliarios murcianos, que han notado un aumento del interés por las promociones de obra nueva desde que entró en vigor la rebaja del IVA del 8% al 4% para la compra de vivienda nueva, hace diez días.

Apenas hay movimiento en el mercado inmobiliario. Por eso, como “la situación es muy delicada, cualquier incidencia de este tipo se nota”, explica José Hernández, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Región de Murcia (APIRM). En todo caso, espera que los efectos sean más notorios en los próximos meses, según se vaya aproximando la fecha límite para beneficiarse de esta reducción del IVA, que es el 31 de diciembre. La proximidad del plazo puede servir para animar a los indecisos que siguen esperando que los precios de los pisos bajen todavía un poco más de ese casi 20% que se h aproducido durante los últimos tres años.

Confusión sobre los beneficios fiscales por la bajada del IVA

Lo que también advierten los promotores murcianos es la confusión de algunos agentes y muchos ciudadanos a la hora de calcular el alcance real que supone la reducción del IVA al 4%. Insisten en que la reducción fiscal se aplica sólo a las primeras transmisiones, es decir, a la compra directa de vivienda nueva, ya que es la única a la que se aplica el impuesto del IVA. Esta rebaja no se aplica, pues, a las segundas transmisiones o viviendas de segunda mano, ya que a éstas se les aplica el Impuesto de Transmisiones, de competencia autonómica y que en la Región de Murcia es del 7%.

Resulta, por ejemplo, que buena parte del stock de viviendas vacías al que se quiere dar salida con esta rebaja pertenece, precisamente, a las entidades financieras. Bancos y cajas poseen ahora mismo un elevado patrimonio inmobiliario. Muchas de estas viviendas, sin embargo, ya no son nuevas pues han cambiado de propietario: la crisis económica ha generado muchos impagos, tanto de hipotecas como de promociones inmobiliarias, y con ellos muchos embargos. Estas viviendas, por lo tanto, ya tuvieron un dueño original y ahora se consideran de segunda transmisión, por lo que en realidad es la banca la que decidirá si aplica la rebaja del IVA a estas viviendas a la venta.

Eso consideran los técnicos del Ministerio de hacienda (Gestha). Para que el balance recaudatorio sea positivo tras la bajada del IVA del 8% al 4% para la compra de vivienda nueva,  habría que vender 100.000 pisos nuevos en lo que queda del año. Nada más y nada menos que el 14,5% del stock de viviendas nuevas sin vender.

Por regiones, la mayoría de las ventas deberían cerrarse en Andalucía (unas 18.000 viviendas), la Comunidad Valenciana (13.500), Cataluña (más de 10.000) y la Comunidad de Madrid (casi 10.000), ya que son las comunidades con mayor volumen de viviendas vacías a las que dar salida al mercado inmobiliario.

Fraude fiscal y situaciones disparatadas

Según la Gestha, la medida sí que puede animar al mercado y ayudar a dar salida al excedente de viviendas vacías, pero no que pueda promover la construcción o promoción de nuevas viviendas ya que “en cuatro meses es imposible construirlas y darles salida”. También califica de positivas las últimas medidas para reducir el déficit fiscal, aunque al ser coyunturales no ofrecen una solución más que temporal. En este sentido, abogan sobre todo por la lucha contra la economía sumergida mediante la creación de un Cuerpo Superior de Técnicos de Hacienda (CSTH) que autorice a los 8.000 miembros del la Gestha a investigar el fraude, lo que podría significar ingresar 6.500 millones de euros adicionales cada año.

Otra de las cosas a mejorar sería la revisión de la actual normativa tributaria, que origina en ocasiones situaciones realmente “disparatadas” -tal como las definen- para los deshauciados, que no olvidemos que fueron unas 15.000 familias durante el primer trimestre de 2011.

Un ejemplo de situación esperpéntica que se puede dar hoy en día es cuando, tras la ejecución deshaucio, el precio de la subasta de la vivienda supera su precio según la escritura. Aunque con la subasta no no se haya cubierto la totalidad de la deuda (que incluye los intereses moratorios, indemnizatorios y costas), Hacienda considera que el desalojado ha obtenido una ganancia patrimonial y le exigirá el 19% o el 21% de la supuesta plusvalía. Es decir, la familia no sólo habrá perdido la vivienda y arrastraría aún una deuda con el banco, sino que Hacienda se sumaría a los acreedores precisamente por haber sido desalojados.

No es noticia que, de las 800.000 viviendas nuevas sin vender, la mayoría o pertenece a la banca o pasará a sus manos pronto, ya que son propiedad de promotoras asfixiadas o en procesos de refinanciación. Lo que sí es noticia es la incertidumbre que esto conlleva a la hora de la repercusión real de la bajada del IVA por la compra de vivienda nueva del 8% al 4%, anunciada el viernes por el Gobierno.

El Gobierno actuó motivado no sólo por la presión del sector financiero e inmobiliario para dar salida a su remesa de viviendas nuevas sin vender, sino también por la necesidad de equilibrar presupuestos: el descenso de los ingresos fiscales en general, y los procedentes de la compraventa de viviendas en especial, hace temer que no puedan cumplir con el déficit público previsto. Y es que, como decía la ministra de Economía Elena Salgado, los ingresos por las casas que no venden son “cero”.

Pero son precisamente las entidades financieras parecen ser las más beneficiadas por la rebaja fiscal. Cuando un banco o caja se convierta en propietario de un piso nuevo que un promotor endeudado no consigue vender, se beneficiará de esta reducción del IVA. Sin embargo, cuando un cliente compre esa misma vivienda a una entidad financiera, el inmueble ya será de segunda mano y por tanto ya no habrá IVA que aplicar, sino el impuesto de Transmisiones.

Así pues, en la mayoría del stock de viviendas vacías, la banca será quien decida si traslada la rebaja del IVA al precio final para el cliente.

El Gobierno reducirá el IVA de la vivienda de nueva, bajándolo del 8% al 4%, para incentivar la reactivación del sector inmobiliario, uno de los más golpeados por la crisis económica.

La medida forma parte de las nuevas medidas anticrisis aprobadas hoy por el Gobierno. Llega 13 meses después de que, precisamente, se empezaran a adoptar medidas en el sentido contrario, como la subida en julio de 2010 del IVA aplicable a las viviendas nuevas del 7% al 8% o cuando en enero de este año se suprimió la desgravación por vivienda para las rentas superiores a los 24.000 euros.

El portavoz del Gobierno, José Blanco, se ha encargado de subrayar -eso sí- que se trata de algo “excepcional y temporal”. Y es que esta reducción del IVA para comprar un piso de obra nueva tiene fecha límite: el 31 de diciembre.

El objetivo: reducir el stock de viviendas nuevas vacías

Con esta medida, el Ejecutivo intenta incentivar la compra de vivienda nueva. Se calcula que hay nada menos que 800.000 vacías en España. Darles salida es una prioridad, no sólo para reactivar el mercado inmobiliario sino también el sector de la construcción, que representa el 4% del PIB (en 2007 era del 10%), con el fin de volver a generar empleo en una actividad especialmente castigada por la crisis. Según un informe de Eurostar, la actividad de la construcción en España cayó un 43,7% interanual en junio, frente a u 11,3% en la zona euro. Para muestra un botón: en 2007 -en plena burbuja inmobiliaria- se vendían de 70.000 a 80.000 viviendas mensuales, mientras que ahora sólo entre 25.000 y 30.000. Es decir, menos de la mitad.

No obstante, para la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) se trata de una “medida insuficiente”. Si bien la considera positiva, duda que tenga un gran impacto tanto por su temporalidad (cuatro meses) como por estar enfocada sólo a la vivienda nueva y no resolver la actual dificultad para conseguir créditos hipotecarios. En este sentido, la ministra de Economía Elena Salgado ha querido recordar que las viviendas de segunda mano no están sujetas al IVA sino al impuesto de Transmisiones, competencia de las comunidades autónomas. Además, considera que la venta de viviendas “que ahora están en el balance de las entidades financieras permitirá la liberación de crédito”, lo que a su juicio debería aliviar el problema de la concesión de hipotecas.

¿Cuánto ahorro significa la rebaja del IVA al comprar un piso nuevo?

Hablando en plata: si se van a comprar una vivienda nueva que cuesta 200.000 euros, con esta rebaja del 4% pagarán 8.000 euros de IVA en lugar de 16.000. ¿Y para las arcas del Estado? Pues la ministra de Economía, Elena Salgado, lo pone en negro sobre blanco: los ingresos por casas que no se venden son cero, así que si con esto se consigue vender pisos, ese 4% que se recauda.

El stock de viviendas no sufrió alteraciones el pasado año 2010. El número de viviendas sin vender fue de 687.523, cifra que supone un descenso del 0,08% con respecto al excedente que se arrastraba de 2009.

Estamos ante el primer descenso de excedente desde el año 2005. En términos relativos dicho descenso refleja la tendencia de los dos últimos años en los que se moderó el crecimiento del stock.

El stock acumulado disminuye en 12 Comunidades Autónomas, destacando Extremadura            (-30,17%), Cantabria (-26,08%) y Comunidad Foral de Navarra (-17,26%).  Comunidades Autónomas como Cataluña (15,03%), Andalucía (16,33%) y Comunidad Valenciana (19,35%) acumulan el 50% del total de stock del pasado año.

Si tenemos en cuenta la proporción del stock de cada Comunidad Autónoma sobre el parque inmobiliario en cada territorio, las que presentan una mayor acumulación de stock en relación a su parque son La Rioja (4,69%), Castilla-La Mancha (4,22%), Comunidad Valenciana (4,15%), Canarias (3,8%) y Murcia (3,7%). En el lado opuesto se encuentran Extremadura (0,54%), Cantabria (0,81%), País Vasco (1,22%), Navarra (1,65%), Madrid (1,72%) y Asturias (1,88%).

Según datos de CatalunyaCaixa a cierre de 2010 se acumulan en nuestro país 800.000 viviendas nuevas sin vender, número que equivale al 3,2% del total y supone una constante en el excedente respecto al mismo periodo de 2009.

De esas 800.000, 103.000 viviendas se concentran en Catalunya tras haber reducido en 2.000 viviendas durante 2010. Dicha cifra equivale al 2,7% del total de viviendas, por debajo de la media del país.

Dichos datos se desprenden de un informe presentado esta misma semana en Barcelona por el director de división inmobiliaria de CatalunyaCaixa, Eduard Mendiluce, el director del servicio de estudios de la misma entidad, Xavier Segura y el catedrático de economía aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona, Josep Oliver, que a su vez dirigió dicho informe sobre el sector inmobiliario en España y Catalunya.

El informe manifiesta que el 85% de viviendas nuevas sin vender en España se encuentran en principalmente en la costa mediterránea, en Madrid, Castilla León y parte del norte del país.

Según Josep Oliver, la concentración mayor en la costa se debe a las conocidas como segundas residencias, sobre todo en Castellón donde aumentó el número de viviendas en un 12,6% al finalizarse pisos iniciados en 2007 y 2008.

Almería, Toledo, Murcia, Sevilla y Alicante se sitúan entre las provincias con un número mayor de pisos nuevos por vender mientras que Barcelona es la que menos viviendas acumula y donde más demanda existe por lo que el ajuste ha de ser concreto en cada caso.

El estudio pronostica que en Catalunya se terminen unas 20.000 viviendas por año entre 2011 y 2012, valor superior a las entre 12.000 y 16.000 nuevas familias por año previsto hasta 2015 por lo que quedará por vender un tercio de las viviendas de nueva construcción

Según el catedrático de la UAB , el precio de la vivienda nueva en nuestro país debería bajar de media un 10% para recuperar los valores medios del periodo de 1998 a 2003, años previos al boom inmobiliario.

El informe presenta un ejercicio sobre parámetros de accesibilidad para determinar posibles ajustes y tomando como referencia hogares con personas en edades comprendidas entre los 25 y los 39 años, con mayor nivel de calificación, ya que se consideran los segmentos de la población que con más probabilidad demanden viviendas realmente.

Se sitúa en los 103, 2 metros cuadrados cuando en el mismo período de 2010 estaba en torno a los 99,7 metros.

El parón en la construcción y la crisis inmobiliaria ha alterado el tamaño medio de la vivienda nueva.

Según el Ministerio de Fomento, el tamaño medio de los pisos en bloque para construir en enero y febrero de este año fue de 103,2 metros cuadrados lo que supone un aumento respecto a los 99,7 del año anterior.

En cuanto a viviendas unifamiliares el tamaño se ha visto reducido hasta los 182,4 metros cuadrados cuando el año anterior era 189,9 metros.

Desde el año 2004 no se superaban los 100 metros cuadrados de media.