La reforma financiera o saneamiento bancario emprendida por la administración de Mariano Rajoy está duramente enfocado al mercado inmobiliario. Abarca varias etapas que se pueden resumir en transparencia y ajuste: de parte de los bancos es necesario una imagen de su exposición real al mercado inmobiliario y ello incidirá en un ajuste a la baja de los precios de las viviendas.

Desde el gobierno, se pondera que el efecto benéfico para el ciudadano de a pie de la reforma será un abaratamiento real de la vivienda, lo que va a crear oportunidades de compra y a reactivar el consumo, y fortalecer a los bancos al permitirles vender su stock de vivienda.

(El hecho de que el acceso al crédito hipotecario se halla restringido y encarecido, además del señalamiento de la banca de que no existe “una demanda solvente”, no parecen ensombrecer estos planes.)

¿En cuanto a los hechos, en qué tiempo se considera que la banca va a vender su stock de viviendas?

En una entrevista para El País, Fernando Jiménez Latorre, Secretario de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, señala que “este proceso depende de la mejora de la gestión y de las medidas de reestructuración que la banca adopte para deshacerse de su cartera inmobiliaria. También de que la demanda se reactive. Me parece razonable pensar que la banca puede tardar unos cinco años en desprenderse de toda su cartera inmobiliaria”.

En esa misma entrevista, Jiménez Latorre adelantó que el nuevo mapa bancario estará a la vista el  31 de marzo, cuando las entidades explicarán “cómo van a cumplir con los nuevos requisitos de capital y de provisiones”. Los bancos tienen hasta el 31 de mayo para presentar sus propuestas de consolidación.

Por octavo mes consecutivo, el precio de las viviendas ha vuelto a caer en España. Según Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), el precio de las viviendas fue un 6,8% más bajo en agosto respecto al mismo mes del pasado año, lo que acumula ya un descenso del -23,5% desde los precios máximos de finales de 2007.

Si bien la caída de precios ha sido la tónica de los últimos meses, en agosto fue aún mayor: hemos pasado del -3,7% de marzo al -6,4% de julio y el -6,8% de agosto. De hecho, el ajuste a la baja del mercado ha sido mayor en las grandes ciudades en general, donde la bajada ha sido del 7,8% de media. Porque, aunque el Ministerio de Fomento dijo en enero que los precios no bajarían más, la lógica del mercado se está imponiendo: si no se venden pisos, los precios tienen que bajar. La venta de pisos cayó un 34,8% en julio en comparación con 2010.

Los precios de las viviendas bajan más en las capitales y en la costa

Como ya hemos dicho, la mayor caída de precios se ha registrado en las principales ciudades, con un -7,8% de media. En la costa mediterránea el descenso ha sido del -7,1% en general. Allí, la correción de los precios respecto al boom inmobiliario ha sido más acusada, llegando al -29,2% en algunas zonas comparando con 2007. En cambio, en Baleares y Canarias la bajada de agosto ha sido más atenuada, del -4,9%, con una caída acumulada del -21,1%.

Nada menos que un 15,5% de los usuarios de Internet manifiestan que las redes sociales son una fuente como cualquier otra para informarse sobre la actualidad inmobiliaria y a la hora de buscar vivienda. De hecho, un 22% cree que puede encontrar mejores ofertas que en otros medios, ya que sus contactos o amigos (o los contactos de los contactos, o los amigos de los amigos) son la fuente más fiable para decidirse por una u otra oferta.

Los números crecen cuanto más joven es el perfil del internauta. Así, el 51% de los usuarios entre 25 y 34 años consideran Internet como su primera opción para comprar, alquiler o vender una vivienda. En cambio, entre los mayores de 65 años son sólo el 6,8% quienes se decantan por la tecnología telemática, mientras que el 18,6% prefiere dirigirse a la oficina de una agencia inmobiliaria, de las de toda la vida.

Y es que Twitter, Facebook, Tuenti y demás redes son una fuente de información y debate constante no sólo sobre las novedades de pisos e inmuebles en el mercado, sino también sobre los tipos de interés, precios y demás actualidad inmobiliaria. ¡Te invitamos a seguirnos en nuestro perfil de Twitter y en nuestra página de Facebook!

Hace unos meses, las principales inmobiliarias españolas (el famoso “G-14″) preveían la normalización de la venta de pisos para esta segunda mitad de año. Sin embargo, la caída de las ventas en julio y agosto no dan pie al optimismo. Por eso, aunque evitar ser catastrofistas y aplauden la rebaja del IVA para impulsar la venta de viviendas nuevas, a la luz de los datos han revisado sus propias predicciones: en 2011 no habrá recuperación del sector.

La caída de las ventas en julio y agosto, más acusada que en meses anteriores, parece ser la evidencia de una nueva recesión en el sector. Entre quienes directamente no pueden comprar (desempleados), quienes podrían pedir una hipoteca pero temen no poder pagarla si pierden el trabajo (incertidumbre económica) y los que aún pudiendo todavía esperan a que bajen más los precios, al final no quedan compradores.

El G-14 ya esperaba un descenso a lo largo de este 2011, como efecto corrector ante las ventas que se precipitaron antes de que se implantase la subida del IVA en julio de 2010. Sin embargo, no esperaban que fuese mayor del 10% ó 15% en todo el año. Sólo en agosto, los precios de las viviendas han caído un 6,8% según Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa). Con todo, sí se espera que haya al menos un “incremento atípico” este último trimestre de año gracias precisamente a la rebaja del IVA del 8% al 4%, medida que todos esperan que ayude a que las ventas, por lo menos, no sigan en caída libre.

La venta de viviendas cayó en julio por quinto mes consecutivo. Concretamente se cerraron 28.391 operaciones de compraventa de pisos y otros inmuebles, lo cual significó un 34,8% menos respecto al mismo mes de 2010, según publica el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Se trata del mayor descenso desde abril de 2009. Y la confirmación del retroceso -por estancamiento- del mercado inmobiliario con respecto al año pasado. Las causas, las ya habituales: la persistente crisis económica, el desempleo y las dificultades para acceder al crédito hipotecario hacen insuficiente el descenso acumulado de los precios, que han caído más de un 20% desde 2007.

Caída de la venta de viviendas libres

El descenso de ventas más pronunciado lo sufrió el mercado de viviendas del mercado libre: un 34,8% menos que en julio de 2010. Aún así, la vivienda libre sigue siendo el trozo gordo del pastel, ya que representó el 87,5% de las ventas (24.831, 14.827 de ellas de segunda mano) frente al 12,5% de las viviendas protegidas (3.560). No obstante, tampoco es que a las viviendas de protección oficial (VPO) les fuese mucho mejor, ya que su venta cayó en este caso un 29,6%.

Por comunidades, y en términos relativos, la compraventa registrada de viviendas volvió a ser superior en Cantabria (255 por 100.000 habitantes) y Castilla-La Mancha (219) que en el resto. Por volumen, obviamente la cosa cambia ya que depende también del total de población. Andalucía, Madrid, Cataluña y la Comunidad Valenciana englobaron el 62,5% del total de transmisiones.

O al menos eso el grupo consultor inmobiliario Aguirre Newman. Según su director, Ángel Serrano, una cuarta parte de las provincias españolas muestran ya signos de una recuperación a corto plazo en el mercado residencial. Entre ellas Barcelona, Navarra o Guipúzcoa.

No obstante, el constante análisis del riesgo precisamente no ayuda a superar esta etapa de estancamiento, ya que ante la incertidumbre los fondos internacionales no se deciden a cerrar operaciones de inversión en España. Otros factores negativos son el lastre de la actual cartera inmobiliaria de algunos bancos y cajas, que frena a estas entidades financieras a invertir en nuevas promociones, si bien ya hay signos de mejora en este sentido gracias a las crecientes facilidades ofrecidas para darles salida.

La solución a la crisis inmobiliaria

La recuperación del mercado inmobiliario pasa también por completar una etapa de corrección y estabilización tanto en precios como en financiación, frente a los números inflados durante la burbuja inmobiliaria. Y para ello es necesario que se resuelva la actual incertidumbre económica, que propició la caída de la demanda internacional y especulativa, y que condiciona especialmente la recuperación inmobiliaria en la costa.

José Blanco viajó a Londres para promocionar la vivienda española. Tras afirmar en enero de este año que ya era un buen momento para comprar una vivienda el siguiente paso ha sido salir al extranjero a e intentar convencer a inversores y consultores de que la bajada de los precios ha sido pronunciada.

El ministro de fomento y  la secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, han destacado el ajuste de los precios, el parque residencial disponible, las reformas legislativas puestas en marcha y las garantías jurídicas de las que disponen los compradores como los principales atractivos del sector para los inversores británicos.

Los últimos datos muestran que los ciudadanos e inversores del Reino Unido representan la mayoría de los compradores extranjeros en España ya que este país es el primer destino turístico de los ciudadanos británicos.

Según declaraciones del propio Blanco “Nos encontramos en un momento idóneo para invertir en el sector inmobiliario de España. Los datos muestran una importante bajada de los precios al tiempo que se mantienen las ventajas competitivas que nuestro país siempre ha ofrecido en este ámbito: seguridad, cercanía geográfica, buen clima, calidad de vida, servicios públicos universales de alta calidad y cada día mejores infraestructuras que conectan los principales destinos turísticos (con una red de transporte totalmente renovada en nuestro país). Todo ello, acompañado de un marco legal seguro que estamos reforzando todavía más”

La economía española empieza a mostrar signos de recuperación ya que en el cuarto trimestre del pasado año el PIB aumentó un 0.6% en tasa interanual y las previsiones indican que la tendencia va a ser a la alza.

El sector inmobiliario de nuestro país comienza a dar signos de ajuste y se aproxima al equilibrio entre oferta y demanda.

Según Corredor “Hay un cambio de tendencia en la evolución de este stock que confirma la recuperación del mercado, descendiendo especialmente en grandes ciudades como Barcelona o Madrid, además de en zonas turísticas como Andalucía y Canarias”.

La secretaria de Estado de vivienda afirma que “Nuestro país cuenta ahora mismo con un amplio parque de inmuebles a precios más asequibles que hace unos años. Los precios de la vivienda libre han caído un 15,4% de media desde el primer trimestre de 2008, y más de un 20% en términos reales llegando al 24% en algunas provincias con más vivienda vacacional. No obstante, el mercado es heterogéneo y varía según las zonas y el tipo de viviendas. De hecho, en algunos municipios como Torrevieja, Ibiza o Marbella este descenso oscila entre el 30 % y el 40%”

Tras una serie de debilidades en la información que contribuyeron a una mala publicidad sobre el mercado español como consecuencia de la corrupción urbanística, el Ministerio de Fomento ha acordado con la Embajada Británica en Londres que para dar mayor seguridad a los compradores éstos tendrá acceso a la documentación sobre los procesos administrativos de cada vivienda.

El Ministerio de Fomento ha publicado que, de enero a marzo, el precio de la vivienda (tanto libre como protegida) bajó un 2,5% en comparación con el trimestre anterior (de octubre a diciembre) y un 4,6% respecto al primer trimestre de 2010. La caída es la mayor desde finales de 2009, y se ha notado la retirada de las deducciones por compra de este año. Si nos ceñimos sólo a la vivienda libre, ésta bajó un 4,7% respecto a los primeros tres meses de 2010.

Por provincias, las caídas de los precios de las viviendas se notaron más en Madrid (8,9%), Navarra (8,3%) y Málaga (8%). Con todo, también han habido casos donde los precios de los inmuebles han subido, como por ejemplo en Huesca (7%), Cuenca (4,5%) y Cáceres (4%). Las ciudades más caras donde comprar una vivienda siguen siendo San Sebatián (3.762,3 euros/m²), Sant Cugat del Vallès (3.282,6 euros/m²), Getxo (3.244,3 euros/m²) y Barcelona (3.103,5 euros/m²), Pozuelo de Alarcón (2.964 euros/m²) y Madrid (2.921 euros/m²).

En general, el mercado de la venta de pisos lleva ya tres años a la baja, con una caída de precios acumulada del 15,4% que nos sitúa a los niveles de 2005. Hay que subrayar, eso sí, que los datos del Ministerio de Fomento se basan en las tasaciones de los pisos y no en el precio de venta. La pregunta, en todo caso, es clara: ¿cuándo tocará fondo? O dicho de otra manera: ¿ha llegado el mejor momento para adquirir una vivienda o todavía es pronto? La verdad es que es difícil contestar a esto. Depende de la evolución de la economía, el paro, el stock de casas nuevas sin vender (unas 700.000), la evolución del euribor, la disposición de la banca a conceder hipotecas o posibles nuevas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE).

Vender una vivienda se ha convertido en toda una odisea: a falta de compradores – o mejor dicho, de recursos económicos de los compradores – la única solución posible pasa por rebajar el precio del inmueble. Según el portal Fotocasa, en más de la mitad de los casos la rebaja asciende al 10% del precio inicial, aunque un 40% de los encuestados estarían dispuestos a aumentar el descuento hasta el 20% para poder darle salida comercial al piso. En 2010, el 75% de aquellos que lograron vender, tuvieron que aplicar rebajas que precisamente oscilaban entre ese 10 y 20%.

Cabe recordar que en un informe del diario The Economist de esta semana, se aseguraba que la vivienda en España sigue sobrevalorada en un 43,7%. El semanario británico dice que a pesar de que el precio de la vivienda cayó un 3,5% en 2010 – y un 4,5% en febrero de este año según el índice de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) – la vivienda se ha ido encareciendo, a lo largo de los últimos 14 años, en un 157%.

 Ante este panorama, ¿cuál es la intención de los compradores? Una encuesta publicada por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) esta semana indica que casi el 60% de los españoles no se ha planteado adquirir una vivienda a corto plazo, situando la demanda anual de viviendas en 200.000 unidades. Según este mismo informe, se asegura que no es un buen momento para comprar, ya que los precios van a seguir bajando debido al fuerte stock que arrastra el sector – entre 700.000 y 1.000.000. Es por este motivo que la OCU pide al Gobierno que deje de lanzar mensajes animando a la compra de inmuebles.

Por otro lado tenemos la infrenable subida del Euribor, la amenaza del BCE de subir los tipos en abril y el consiguiente encarecimiento de las hipotecas. ¿Cómo pensáis que influirán esos datos en el sector de la vivienda?

Las entidades financieras siguen una política estricta de concesión de hipotecas: sólo aquellos que accedan a comprar una de las viviendas que tiene en stock la entidad bancaria son los principales objetivos de cajas y bancos. Estos son los datos que se desprenden del informe “Tendencia 2011” que ha elaborado CB Richard Ellis. Estas viviendas representan una carga para las entidades, ya que por un lado, sus ventas cuentan con un cierto porcentaje de pérdidas y, por otro lado, el stock está muy por encima de la capacidad de absorción del mercado inmobiliario. Además, este informe también augura, como así lo hizo Banesto, que los embargos crecerán en 2011.

Durante los nueve primeros meses del año pasado, las ejecuciones hipotecarias crecieron un 8%, llegando a los 71.187 casos. Ante esta situación, el mercado del alquiler ha visto un importante auge. Hace unos días conocíamos unos datos interesantes sobre el valor de las viviendas de alquiler, las cuales mostraron un descenso del 0,6% en enero con respecto al mes de diciembre de 2010. Así, el precio medio de los alquileres es de 8,01 euros por metro cuadrado al mes, según se informa des del portal Fotocasa. Las ciudades más caras: Barcelona y Madrid, con precios de 12,66€ y de 11,86€ al mes respectivamente.