El actual debate sobre la dación en pago ha suscitado muchas veces comparaciones con el caso de Estados Unidos, poniéndolo como ejemplo donde basta la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca llegados al punto en el que el deudor no la pueda afrontar.
En España, aunque la dación en pago está contemplada legalmente como opción para que cubra la deuda hipotecaria, lo cierto es que prácticamente nunca se concede una hipoteca con esta única garantía. En los casos de impago, lo más habitual es que se embargue la vivienda, posteriormente se subaste y si no acude nadie a la subasta (que es lo más común), el banco se queda con la vivienda al 50% de su tasación. Si con esto no se cubre la deuda, puede demandar el resto al hipotecado solicitando el embargo de otros bienes o del salario.
Esto, y sobre todo con la crisis, está generando situaciones dramáticas en familias enteras que no han podido seguir pagando sus hipotecas. Una solución que se está planteando es la dación en pago, tomando como ejemplo Estados Unidos: un país más liberal y menos social que la media europea, pero donde aún así basta la devolución de la vivienda para cubrir una deuda hipotecaria.
Sin embargo, no es cierto que sea tan sencillo como ir al banco, entregar las llaves y listo.
En primer lugar, depende del estado: en algunos el banco toma posesión de la casa por dación en pago, pero en otros por ejecución hipotecaria (foreclosure) como aquí. Y si la reventa o la subasta de la casa no cubre la deuda, se procede igualmente a otros embargos. Es cierto que si el banco considera que -por su solvencia económica- un hipotecado muy difícilmente podrá devolverles lo que les sigue adeudando tras la reventa de la casa, acaba “perdonándole” la deuda. Eso sí, el deudor estará entre siete y diez años en una lista de morosos que le pondrá muy difícil el acceso a cualquier crédito y esto en Estados Unidos es mucho, ya que hay menos servicios públicos gratuitos que en Europa y por ejemplo puede ser necesario para afrontar un tratamiento médico. Además, la deuda “perdonada” está considerada como un ingreso equivalente a la parte condonada, por tanto sujeta a tributación (que puede ser el 20- 25% del monto). La deuda, por tanto, pasa a ser con la Administración Pública, lo cual es peor que tener como acreedor a un banco.
Además, las hipotecas allí son más caras, algo que la banca advierte que pasaría aquí si se diese la dación en pago como única garantía. El tipo de interés oficial estadounidense es virtualmente del 0%, pero la mayoría se las hipotecas son fijas y se calculan por el bono hipotecario a 30 años, que si bien está en sus mínimos históricos, es del 5% a 30 años. También allí siguen la regla del 20/80: el propietario pone el 20% del precio de la vivienda y el banco el 80% restante, pero si se solicita más de ese 80% (y el banco lo concede) hay que pagar un seguro extra que lo cubra en caso de impago. A esto hay que añadirle un 7% de gastos fijos entre papeleo, otros seguros y comisiones. Y si el bono hipotecario baja y queremos refinanciar la deuda, las comisiones son tan altas que no vale la pena si el bono no baja más de un punto. En españa, emcambio, la mayoría de las hipotecas son variables y basadas en el euribor, que en sus peores momentos alcanzó el 5,5%, hace un par de años. En resumen, un norteamericano que haya comprado la casa en el año 2000 habrá pagado un interés del 6% hasta ahora, mientras que un español una media del 3,75% (entre un 1,75% y un 6%, diferencial incluido).
No sólo eso: en el mismo préstamo hipotecario, y no como extra, los bancos incluyen lo que allí llaman el PITI: principal, interest, taxes, insurance o “principal, intereses, impuestos y seguros”. Es decir, no sólo el principal (el dinero prestado) y los intereses, sino también los impuestos y seguros de la propiedad, que son más caros que aquí. Todos estos condicionantes podrían importarse igualmente, ya que las entidades financieras ya amenazan con que tendrían que buscar más fórmulas para reducir riesgos.
Por estos días de hablaba de las medida espaciales que el Gobierno iba a proponer para acabar con la desmedida aplicación de desahucios (300 al día, y con cerca de 200.00 familias con esa amenaza a la puerta). El día de hoy, el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha anunciado que la polémica figura de la dación de pago entrará en vigor en España, aunque de una manera muy parcial.
