La Comunidad de Madrid está preparando la Ley de Transparencia de Contratación Hipotecaria, que prevé multas de hasta 600.000 euros para las entidades financieras que no sean claras en sus contratos de hipotecas. El obejtivo es garantizar la transparencia a la hora de firmar un préstamo hipotecario. Para ello, y para proteger tanto a los consumidores como a los avalistas, exigirán que los bancos y cajas proporcionen una información veraz, concreta, clara y sencilla sobre las condiciones del crédito y las obligaciones del consumidor si firma el contrato.

Hipotecas sin letra pequeña

La información que deberá proporcionar la entidad financiera antes de formalizar el contrato deberá ser especialmente específica en cuanto a sus implicaciones financieras: tipo de préstamo que se otorga, el importe total estimativo, si se aportan garantías y cuáles (sólo la vivienda hipotecada -dación en pago- o también el resto de bienes del comprador), etc. Y todo ello redactado de manera comprensible y con “el tamaño de letra apropiado para facilitar su lectura”, ha comentado el Vicepresidente de la Comunidad y Consejero de Cultura y Deporte, Ignacio González.

En realidad, lo que pretende la ley es que el consumidor sepa exactamente lo que está firmando. Por eso, en el caso de no porporcionar dicha información previa, que no coincida con el posterior contrato a firmar o que no se facilite la oferta vinculante (tipos de interés, etc.) del banco al consumidor, la entidad será castigada con multras de 15.000 a 600.000 euros según la gravedad.

Una de las razones más extendidas para explicar el actual estancamiento del mercado inmobiliario es que las entidades financieras sólo ponen “peros” a la hora de conceder un préstamo hipotecario. Sin embargo, los bancos y cajas dicen que es justo lo contrario: conceden menos hipotecas porque, sencillamente, se solicitan menos.

Las entidades financieras se defienden de su papel de malos en esta historia. Niegan que tengan ninguna directriz para cerrar el grifo de los préstamos hipotecarios. De hecho, dicen que es precisamente uno de los productos que más necesitan dar salida por su alta rentabilidad, así que son los primeros interesados en ofrecer hipotecas. Incluso al 100%, si el valor de tasación supera el precio de compraventa o si se aportan garantías suficientes. “Como antes”, dicen. Por eso critican que los medios de comunicación -y también algunas fuerzas políticas y sociales- sean tan alarmistas, ya que desalientan a los clientes potenciales.

Entonces, si los bancos y cajas sí que dan hipotecas… ¿por qué los usuarios no las piden? Una respuesta evidente, en tiempos de crisis y con un desempleo galopante, es que muchos clientes directamente no se consideran candidatos “aptos” por su situación económica. En cambio, otros que sí podrían reunir las condiciones para acceder al préstamo, prefieren seguir esperando a que los precios de las viviendas caigan todavía más. Y por último están quienes, aún sabiendo que podrían conseguir una hipoteca, no se sienten seguros debido a la incertidumbre económica y no quieren arriesgarse por si acaso su situación se tuerce. Sea como fuese, todos estos escenarios tienen un denominador común: el freno del consumo. Lo cual, en números, se traduce en un descenso de las hipotecas del 42,4% en junio respecto al mismo mes de 2010, y también en la caída de la venta de viviendas del 34,8% en julio en comparación con doce meses atrás.

Los intereses más altos son un freno para las hipotecas

Lo que sí reconocen las entidades es que haber encarecido el precio del dinero es, evidentemente, una desventaja para captar clientes. Actualmente se aplica, de media, el euribor más un 1%. Lo justifican diciendo que también para los bancos y cajas es más caro proporcionar financiación, pero comprenden que esto pone al límite el bolsillo de muchos posibles compradores y finalmente se echan para atrás.

También admiten que, prácticamente, sólo hay facilidades hipotecarias para las viviendas que venden las propias entidades. En algunos casos, sólo una de cada nueve hipotecas aprobadas son para viviendas del mercado libre o particulares.

Eso es lo que afirma la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae): que las entidades financieras venden las viviendas de su propiedad -embargadas o promovidas- hasta un 40% más caras que el mercado libre.

Adicae ha elaborado un estudio del mercado de la vivienda en 11 ciudades españolas. A la hora de comparar precios han tenido en cuenta pisos de carecterísticas y localización similares. Denuncian que las diferencias pueden llegar hasta los 10.000 euros. Incluso, dicen, hasta entre pisos de un mismo edificio.

Condiciones propias de la burbuja inmobiliaria

Adicae denuncia también que algunos bancos siguen imponiendo condiciones que llevaron precisamente a la actual crisis financiera e inmobiliaria. Dice, por ejemplo, que aunque en ocasiones embargan las viviendas a un 50% ó 60% de su valor de tasación, luego ofrecen a los compradores precios e hipotecas al 100% de dicho valor de tasación y con un plazo de amortización mayor que la media, incluso de hasta 50 años. Por contra, para los clientes que piden una hipoteca para comprar una vivienda del mercado libre o de un particulare, el acceso al credito hipotecario es más restringido y no suelen ofrecer más de un 70% u 80% del valor del inmueble para amortizar de 20 a 30 años.

Del mismo modo, algunos bancos y cajas incluyen en el “paquete” hipotecario productos financieros adicionales como planes de pensión o fondos de inversión para “engordar” el crédito. O utilizan como reclamo el no incluir cláusulas suelo, pero luego para calcular los intereses del préstamo el índice IRPH Cajas, más elevado (y por lo tanto más caro) que el euribor.

Con todo, pese a las facilidades en las condiciones hipotecarias, lo cierto es que si el precio de la vivienda es más alto al comprador no siempre le saldrán las cuentas. En muchos casos será más rentable comprar una vivienda del mercado libre, aunque la hipoteca no cubra todo el valor del piso y haya que pagarla en menos tiempo. Aunque también es cierto que no todo el mundo puede afrontar condiciones tan rígidas y su única opción sea comprar una vivienda a un precio más caro, pero con una hipoteca más accesible.

Por quinto mes consecutivo el mercado hipotecario desciende. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)  la concesión de créditos para comprar viviendas se desplomó un 32,2% en mayo. Durante ese mes se firmaron 37.169 hipotecas.

En abril el porcentaje negativo fue similar aunque mostró una ligera mejoría ya que fue del 38% firmándose 31.358 hipotecas.

El importe medio de las hipotecas también continúa la misma tendencia negativa descendiendo a 110.032 euros, lo que supone un 4,3% más bajo que la cantidad del mismo periodo del año anterior.

La época del crédito fácil pasó y está pasando factura a los grandes; BBVA, Banesto, Bankinter, Popular, Sabadell y Banesto cuentan con una cartera valorada en 23.152 millones de euros de construcciones finalizadas, a medio construir, solares urbanizables y campos rústicos.

Las redes domésticas de Santander y de BBVA junto a Popular, Banesto, Sabadell y Bankinter tenían concedidos a finales de marzo 77.543 millones de euros a empresas vinculadas con el sector de la construcción. Casi el 19% del crédito total vivo, que asciende a 604.038 millones.

Las entidades donde el negocio promotor tiene un mayor peso en relación a la financiación concedida son Santander (23,4%) y Popular (18,4%). En el extremo opuesto se sitúan Bankinter (2,6%), Banesto (7,1%) y BBVA (7,8%).

El grado de exposición al sector de la promoción de viviendas será lo que permita a entidades financieras la absorción de otras entidades que atraviesen problemas de solvencia.

El número de hipotecas sobre vivienda sube un 8,5% en febrero con respecto al mismo mes de 2009, situándose en 54.813. Con esta, ya son dos las subidas interanuales tras la del mes de enero, cuando las viviendas hipotecadas avanzaron un 2,3%. Según datos del Instituto Nacional de Estadística.

En tasa intermensual, las viviendas hipotecadas crecieron en febrero un 2%, menos de lo que lo hicieron el primer mes de este año.

El importe medio de estas hipotecas es de 118.185 euros, un 4,6% menos que en febrero de 2009, mientras que el capital prestado aumentó un 3,5% en tasa interanual, situándose en 6.478 millones de euros.

Según los datos del INE, en febrero se constituyeron 87.795 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas, lo que supone un aumento del 1% con respecto al mismo mes del año anterior y un descenso en la tasa intermensual del 2,6%.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos bajó un 9,3% en el segundo mes del año, hasta situarse en 11.862 millones de euros, aumentando el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas un 10,2% menos que en febrero del año anterior, 135.113 euros.

Las cajas de ahorros fueron las entidades con mayor concesión de créditos hipotecarios en febrero, al aglutinar el 51,3% de total, concediendo el 43,2% del total.

Cambio en las condiciones de la hipoteca

De las 442.882 hipotecas con cambios en las condiciones durante el pasado mes de febrero, el 40,4% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Así se reduce el porcentaje de hipotecas a tipo de interés fijo desde 2,6% al 1,7% del total, ya que la mayoría de estos préstamos pasaron a estar referenciados a un tipo de interés variable.

Dentro de la estructura de tipos de interés, el Euríbor fue la referencia más importante. El interés medio más bajo antes del cambio fue el tipo activo de referencia de las cajas, que también fue el más bajo después del cambio, de un 3,37%.

Tras los cambios en las condiciones, el interés medio de los préstamos bajó 0,82 puntos en las hipotecas a tipo fijo y 0,96 puntos en las hipotecas a tipo variable.

Dentro del conjunto de Instituciones de Inversión Colectiva, los fondos de inversión inmobiliaria son los que presentan las perspectivas más desfavorables siendo, poco probable, que su situación mejore mientras el sector inmobiliario español continúe en esta situación, según ha informado la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

En el informe del CNMV acerca de la situación y las perspectivas de los mercados y sus agentes, destacan que los fondos inmobiliarios van unidos al fuerte ajuste del sector inmobiliario nacional y del incremento de los reembolsos solicitados por los partícipes.

Estos fondos de inversión inmobiliaria ya mostraron dificultades a finales del 2008 y tanto el aumento de solicitudes de reembolso como la evolución desfavorable del mercado inmobiliario han llevado a problemas a la hora de atender los reembolsos en algunas entidades.

En el conjunto de 2009, el patrimonio de los Fondos de Inversión Inmobiliarios descendió un 12,7% y el número de partícipes lo hizo un 14,2%, presentando una rentabilidad negativa del 8,3%.

Mientras tanto, el CNMV valora la propuesta realizada por la Dirección del Tesoro y Política Financiera, basada en eliminar la disposición actual que establece que, dos años después del acuerdo de liquidación, la gestora inscribirá los bienes y derechos sobre inmuebles en el Registro de la Propiedad a favor de todos los partícipes.

Joan Herrera, secretario general de ICV, ha propuesto a la vicepresidenta económica del Gobierno, Elena Salgado, ocho medidas para incluir en los acuerdos de Zurbano.

Entre estas ocho medidas, se encuentra la de suspender los procesos de desahucio por impago de hipoteca a aquellos clientes que estén en paro, así como prohibir las comisiones que bancos y cajas cobran a los comercios por cada venta con tarjeta.

El diputado ecosocialista espera la posibilidad de reunirse con Elena Salgado y discutir estas propuestas antes de la próxima semana, ya que el viernes se espera la aprobación del decreto ley con medidas anticrisis, propuestas por el Gobierno.

Herrera aseguró que no cesaran en la búsqueda de una salida justa a la crisis económica, abogando por que las deudas hipotecarias que pagadas únicamente con la entrega de la vivienda.

Otra de las medidas propuestas es la prohibición de las comisiones cobradas a los comercios por ventas con tarjetas, impuestas por las entidades financieras; así como la limitación de salarios a los directivos del sector financiero y los incentivos sobre sus objetivos a corto plazo.

El diputado ecosocialista pide un acuerdo que recoja un compromiso para instalar contadores inteligentes de electricidad que permitan discriminar el consumo y la cantidad antes del 2013, así como la creación de empresas públicas de servicios energéticos llevadas por la administración

Este descenso ha alcanzado 653.173. Esta de 2009, es la tercera caída consecutivo registrada aunque esta vez ha sido más moderado.

En 2008, el retroceso fue del 32,4%.

La estadística de Hipotecas del INE de 2009 recoge un importe medio por hipoteca que suma unos 117,688€, un 15,7% menos que el año anterior.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos bajó un 27,3%, mientras que el importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas ascendió a 137.497€, un 14,4% menos que en 2008.

El tipo de interés fue del 4,59%

Las cajas de ahorros fueron las entidades con mayor número de créditos hipotecarios durante el 2009, seguidas de los bancos y otras entidades financieras. En cuanto al capital prestado, se concedieron el 47,3% en las cajas de ahorros, un 42,3% en los bancos, y 10,5% en otras entidades financieras.

El 95,9% de las hipotecas constituidas en 2009 usó un tipo de interés variable frente al tipo fijo del 4,1%. El Euribor, fue el tipo de interés de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas.

Cambios en las condiciones

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones ascendió a 534.372 durante el 2009, un crecimiento interanual del 39,3%.

En el caso de viviendas, fue de un 32,7% el aumento de las hipotecas que modificaron sus condiciones.

De estas hipotecas con cambios en sus condiciones, el 43,9% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. El porcentaje de hipotecas a tipo fijo se redujo significativamente después de este cambio en las condiciones, ya que la mayoría de los préstamos pasaron a tener un interés variable.

La recuperación económica parece ser que va a pilas y, encima, gastadas. Si en diciembre hubo un aumento de la actividad hipotecaria en un 1%, hoy nos enteramos de que son las familias hipotecadas las que están pagando los platos rotos de la crisis.

El presidente de la asociación de usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España; Manuel Pardos, ha declarado que un millón de familias podrían verse afectadas debido a las clausulas abusivas del suelo, que impiden a los clientes de estos créditos beneficiarse de la bajada de los tipos de interés.

Esta declaración explica la demanda que ha puesto esta asociación, Adicae, contra 22 entidades bacnarias nacionales por considerar abusivas las clausulas del suelo en las hipotecas. Clausulas por las que, las entidades bancarias, fijan un tipo de interés del que no se puede bajar, lo que lleva a que un ciudadano con una hipoteca de 200.000€ a 30 años está pagando alrededor de 2.000€ más que si se aplicara el Euribor. Es decir, que los ciudadanos más endeudados y con grandes problemas en las hipotecas están pagando la crisis.

En esta denuncia a las entidades bancarias se ven representadas, sólo, 239 afectados, pero la asociación pide la suma de todas las familias que sufran esta situación.

Una situación única en España

Esta denuncia es la primera de estas características en nuestro país. Se espera sea un proceso judicial largo en el que Adicae pide al juez que anule estas claúsulas contractuales y obligue a las entidades fiancieras a devolver a cada uno de los hipotecados las cantidades que han pagado de más.

Los bancos demandados son BBVA, Banco Castilla, Banco Galicia, Banco Pastor, Banco Ppopular, Banco Sabadell, Banco Vasconia, Caixa Catalnya, Caja España, Caja Extremadura, Caixa Galicia, Caixa Girona, CAI, Caja Mar, Caixanova, Caja Duero, Caixa Penedés, Cajalon, Caixa Sabadell, Caja Duero, Caja San Fernando, Caja Segovia y Caja Tarragona.