Caja Extremadura ha sido condenada a eliminar las cláusulas suelo de sus préstamos hipotecarios por ser abusivas. Así lo considera el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Cáceres, que respalda la demanda colectiva presentada por Ausbanc y califica como “desequilibrio importante” entre las obligaciones de la entidad y del cliente, ya que traslada a este último de forma desproporcionada los riesgos que puedan conllevar las variaciones en los tipos de interés.

Los tipos de suelo aplicados por Caja Extremadura, ahora integrada en Liberbank junto con Cajastur y Caja Cantabria, oscilaban entre el 4% y el 5%, y un 12% como techo. Lo cierto es que el euribor, índice al que estaban referenciadas las hipotecas, nunca ha sobrepasado el 5,5% en su historia, cuando alcanzó su máximo en 2008. Es más, lleva años alrededor del 2%. Por lo tanto, los demandantes no estaban es posición realista de aplicar el euríbor en sus hipotecas. Todo esto ha llevado al juez a considerar que la entidad financiera abusó en su posición de “dominio” ante el consumidor al aplicar unas cláusulas suelo que le benefician en exclusiva, lo que atenta contra la “buena fe” que exige la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

El juzgado mercantil número 7 de Barcelona ha declarado nula una cláusula suelo firmada en un contrato hipotecario de Caja Rural de Soria cuyo interés mínimo era un 4%. Dicha cláusula impide al hipotecado beneficiarse de las bajadas del euribor según dice la sentencia.

La sentencia pide la anulación de la cláusula y obliga a la Caja Rural de Soria a eliminarla del contrato hipotecario y a devolver al cliente lo que indebidamente éste pagó como diferencia entre el índice y ese suelo.

“Mediante esta cláusula y sin contrapartida, la entidad prestamista con un tipo de interés variable obtiene una posición más ventajosa objetivamente, en relación con el cliente que no goza de la protección en caso de una variación al alza del índice de referencia”,  según la sentencia.

Renegociar hipoteca

Según el juez la entidad bancaria no ha tenido en cuenta el artículo 82.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios y no ofreció contrapartida alguna a su cliente ni ofreció la posibilidad de renegociar esta cláusula.
De hecho el cliente subrogó una hipoteca y las condiciones se vieron modificadas pasando de un diferencial aplicado de un 0,60% a un 0,45% pero sin embargo la cláusula suelo pasó de un 3,75% a un 4%.
Según palabras del juez “No puede tenerse como acreditado que la rebaja del porcentaje de diferencial sobre el Euríbor fuera fruto de una negociación en la que la contrapartida fuera la subida del porcentaje de suelo o su mantenimiento”

El Juzgado de lo Mercantil número 9 de Madrid ha desestimado la demanda colectiva interpuesta por la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) contra 22 cláusulas suelo del BBVA y el Banco Popular. El magistrado Javier Yáñez, se ha basado en un informe del Banco de España para sentenciar que “las entidades bancarias gozan de libertad para fijar el tipo de interés a percibir o la forma de establecerlo”.

Lo ilegal es el abuso de la cláusula suelo, no su uso

La sentencía ha anulado 22 cláusulas de las hipotecas contenidas en la demanda colectiva, por considerarlas “abusivas”. Con todo, ha subrayado que las cláusulas suelo sí son válidas, aunque no en los casos particulares en los que vulnere los derechos e intereses de los consumidores.

Las cláusulas suelo de las hipotecas fijan un límite mínimo de los tipos de interés, como protección ante índices de referencia (como el euribor) demasiado bajos para los objetivos de rentabilidad de la entidad que concede el crédito. Generalmente las acompañan las cláusula techo; es decir, un tope máximo del que no pueden subir los tupos de interés. Si bien lo más común es que sean exageradamente altos, del 10% al 12%, algo que parece imposible de alcanzar a día de hoy.

La sentencia dice que “la existencia de una cláusula limitativa de la variación del tipo de interés variable no puede considerarse abusiva” en sí misma. Por eso, sólo ha anulado 22 de las 51 cláusulas consideradas como abusivas por los demandantes, en las cinco hipotecadas presentadas en la demanda y que datan de entre 2007 y 2008. En el caso de las otras 29 cláusulas, el juez no ha considerado desproporcionadas en concreto las cláusulas suelo del BBVA y del Banco Popular. En el caso del BBVA, la cláusula suelo era del 3% y la techo del 15%; en cuanto al Banco Popular, la cláusula suelo era del 4,5%, bastante por encima del euribor de los últimos años (y que por tanto no ha podido redundar en beneficio de los hipotecados). No obstante, el magistrado ha considerado que no hay una desproporción que beneficie exclusivamente a la entidad financiera, y recuerda que el consumidor no está obligado a contratar un producto cuyas condiciones no cumplan sus expectativas o puedan ser mejoradas por la oferta de la competencia.

Las cláusulas anuladas: la variación y el redondeo de los intereses

Las 22 cláusulas anuladas hacen referencia a la variación y el redondeo de los tipos de interes en las hipotecas contenidas en la demanda, así como algunas obligaciones impuestas a los compradores, los vencimientos anticipados y el uso de los servicios por Internet y tarjetas de crédito. Pese a todo, estas anulaciones son sólo parciales y por lo tanto no anulan los contratos hipotecarios, que seguirán vigentes.

La ampliación de la demanda de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) contra 56 entidades más a las que acusa de aplicar cláusulas suelo abusivas en los préstamos hipotecarios ha sido admitida a trámite por el Juzgado de lo Mercantil número 11 de Madrid. En total, la demanda engloba ya a 101 entidades financieras.

15.598 particulares se han sumado ya a la demanda colectiva, 14.618 a través de Adicae y 980 mediante el bufete de abogados Unive o de forma particular. La juez Míriam Iglesias amplía ahora el plazo a dos meses más para que otros afectados puedan adherirse a la demanda. Según Adicar, son 3,8 millones de personas en España las que sufren cláusulas abusivas de este tipo en sus hipotecas.

La demanda pide anular las cláusulas suelos abusivas

Los afectados pretenden conseguir la anulación de las cláusulas suelo aplicadas en el contrato de sus hipotecas, por considerar desproporcionada la diferencia entre el interés-suelo y el interés-techo de las mismas. Solicitan, además, que le sean devueltas las cantidades ya pagadas a resultas de estas condiciones que califican de abusivas.

Lo cierto es que las cláusulas suelos, que fijan un mínimo en el porcentaje de intereses a pagar por el préstamo hipotecario, han evitado que muchos usuarios se beneficiaran del descendo del euribor de los dos últimos años. El índice del euribor sirve como principal referencia para calcularlas cuando son a un tipo de interés variable. Adicae afirma que en un 40% de las hipotecas la cláusula suelo es del 3,5% y otro 43% la tienen entre el 3% y el 3,5%. En todo caso muy por encima del euribor actual, que en agosto por ejemplo cerró al 2,087%.

Los usuarios afectados también pretenden que la juez decida cautelarmente prohibir que estas entidades incluyan esta cláusula en las hipotecas hasta que se dicte sentencia firme. De momento, la juez ha trasladado la petición al Ministerio Fiscal para que se pronuncie al respecto.

Listado de entidades financieras demandadas

En la primera demanda de Adicae estaban denunciadas las siguientes entidades: Banco de Galicia, Banco Gallego, Banco Guipuzcoano, Banco Pastor, Banco Popular, Banco Vasconia, BBVA, CAI, Caixa destalvis de Catalunya, Caixa Galicia, Caixa Girona, Caixa Manresa, Caixa Nova, Caixa Ontinyent, Caixa Penedès, Caixa Rural de Balears, Caixa Sabadell, Caixa Tarragona, Cajalón, Cajamar, Caja Badajoz, Caja Canarias, Caja Castilla La Mancha, Caja Círculo Católico de Obreros, Caja Duero, Caja España, Caja General de Ahorros de Canarias, Caja Granada, Caja Insular de Ahorros de Canarias, Caja Rural de Asturias, Caja Rural de Cuenca, Caja Rural de Granada, Caja Rural de Navarra, Caja Rural del Sur, Caja Segovia, Caja Sol, Caja Sur, Caja de Ahorro de Extremadura, Celeris Servicios Financieros, Caja de Arquitectos, Credifimo, Ipar Kutxa, Multicaja, Sabadell Atlántico y Unicaja.

Las nuevas entidades demandadas son: Banca March, Banco Caminos, Banco Zaragozano, Caixa de Guissona, Caja de Burgos, Caja Rural de Castellón, Caja Rural de Burgos, Caja Rural Galega, Caja Rural de Tenerife, Kutxa, Banca Pueyo, Banco Castilla, Bancofar, Caixa dels Advocats, Caja Guadalajara, Caja Rural Central, Caja Rural de Canarias, Caja Rural Jaén, Caja Rural Teruel, La Caixa, Banco Andalucía, Banco de Asturias, Caja Campo, Caja Rioja -nueva DDA-, Caja Rural Ciudad Real, Caja Rural de Toledo, Caja Rural San Vicente Ferrer, Cajastur, Banco Balear de Crédito, Banco Popular-E, Banesto, Caja Cantabria, Caja Rural Betxi, Caja Rural Córdoba, Caja Rural Extremadura, Caja Rural Soria, Cooperativa Crédito Valenciana, Caixa Rural de Torrent, Banco Etcheverria, Caja Rural de Casinos, Caixa D’Estalvis de Terrassa –ahora denominada Caixa D’Estalvis Unió de Caixes de Manlleu, Sabadell, Terrassa, UNNIM, Caja Rural de Albacete S.C.C., Caja Rural de Zamora, Caja Laboral Popular, Caja Rural del Duero –hoy Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito-, Banco Popular Hipotecario, Caja de Ahorros de Murcia, Banca Catalana –actualmente BBVA-, Banco de Comercio –ahora BBVA-, Caja Rural de Huesca –hoy Caja Rural Aragonesa y de los Pirineos-, Caja Rural de Sevilla –en la actualidad Caja Rural del Sur, Banco Herrero –ahora Banco de Sabadell-, Caixa de Ahorros de Vigo –hoy Caixa de Aforros de Galicia, Vigo, Ourense e Pontevedra, Novacaixagalicia-, Caja Almendralejo, Sabadell Banca Privada y Caja Rural del Mediterráneo.

A pesar de ser un pequeño paso se trata del primer paso para frenar los abusos hipotecarios.

Esta misma tarde el Pleno de Congresos dará luz verde a la subcomisión que en un lapso de seis meses presentará un primer informe de recomendaciones para dar con la solución a los problemas que sufren los hipotecados de nuestro país.

El debate se centrará en dos puntos ; en primer lugar se tratarán las cláusulas suelo, aquellas cláusulas que impiden a los titulares de la hipoteca a beneficiarse de las bajadas del euribor. Este tema ha ocasionado serios problemas entre las entidades bancarias y los hipotecados ya que en la mayoría de casos no se había informado lo suficiente.

El segundo punto y más polémico es la posibilidad de aplicar la dación de pago en España. Se pretende que con la entrega de la vivienda se considere saldada definitivamente la deuda contraída con el banco.

A pesar de que todos los grupos parlamentarios se han puesto de acuerdo para la creación de esta subcomisión existen entre ellos posturas enfrentadas.  PP y ERC-IU-ICV están de acuerdo en reformar justamente el segundo punto pero se encuentran con la resistencia del PSOE.

Elena Salgado, ministra de Economía, ha advertido en varias ocasiones que una reforma en este punto calaría muy hondo en la solvencia de las entidades financieras, sobre todo en las cajas de ahorro.

La puesta en marcha de la subcomisión contra abusos hipotecarios ya tiene fecha concreta.

El Pleno de los Diputados ratificará el próximo martes 7 de junio la subcomisión que estudiará los “elementos de mejora” aplicables al sistema hipotecario de nuestro país y en particular respecto aquellas condiciones que podrían considerarse como “abusivas”.

De este modo podrá iniciar sus tareas y tener listo un primer informe con sus propuestas para el próximo mes de diciembre e incluso siendo optimistas para el mes de octubre.

Los impulsores de esta medida, ERC-IU-ICV y PP, consiguieron el pasado 2 de mayo un pacto con el PSOE, PNV, CIU y las formaciones del Grupo Mixto para la creación de esta subcomisión pero faltaba la autorización formal del Pleno de los Diputados que se retrasó un mes con motivo de las elecciones municipales y autonómicas del pasado 22 de mayo.

Se prevé que la subcomisión tenga listo un primer borrador con propuestas para finales de este mismo año pero inician su trabajo con el firme propósito de tenerlo hacia octubre ya que las elecciones generales de marzo de 2012 podrían impedir la culminación de su trabajo.

Todos los grupos instan a agilizar las tareas  y ya están trabajando en la búsqueda de expertos y representantes de empresas, entidades financieras y de entidades sociales para celebrar una reunión privada la próxima semana.

A pesar de que la subcomisión no quiere centrarse exclusivamente en la implantación de un sistema de dación en pago para que los préstamos hipotecarios puedan saldarse sólo con la entrega de la vivienda, han expresado su intención de hacer que el debate “pivote” sobre esta cuestión.

La Junta de Portavoces del Congreso de los Diputados acuerda incluir en el Pleno del próximo 9 de junio la ratificación de la subcomisión para estudiar las mejoras posibles en el sistema hipotecario español y particularmente en aquellas cláusulas que puedan considerarse “abusivas”. De este modo podrá iniciar su trabajo a partir del mes de junio y cerrar un paquete de recomendaciones para final de año.

PP, IU y ERC, impulsores de la creación de esta subcomisión, consiguieron en la reunión del pasado 2 de mayo un pacto con CIU, PNV, PSOE y las formaciones del Grupo Mixto para constituir esta subcomisión. Tan sólo faltaba la autorización formal del pleno.

Pasado este trámite se prevé que la comisión finalice sus trabajos en el plazo de seis meses y remita un informe a la Comisión de Vivienda y Pleno de la Cámara para que sea aprobado y presentado ante el Gobierno.

Según palabras de Soraya Sáenz de Santamaría y tras el informe publicado el pasado martes por el Instituto Nacional de Estadística que constata la bajada de las hipotecas en un 20,2%, en la legislación actual hay ciertas cuestiones que “generan problemas”.

Entre estas cuestiones ha mencionado las conocidas como “cláusulas suelo” o la necesidad de revisar la regulación de las hipotecas bajo la fórmula conocida como “dación en pago”.

Aunque la subcomisión no trata explícitamente que se salde la deuda con la entrega del inmueble sí ha expresado su intención de hacer que el debate “pivote” sobre esta cuestión.

Los representantes de ERC-IU-ICV y PP recuerdan que el pasado junio se aprobó en el Congreso una proposición no de ley que exigía al Gobierno analizar el impacto de aplicar este sistema y para lo que dio tres meses de plazo.

A pesar de dicho plazo el Ejecutivo aún no se ha pronunciado mientras que diversas sentencias judiciales han cuestionado este sistema.

La subcomisión pretende cerrar antes de final de año el informe ya que las elecciones generales de 2012 impedirían finalizar esta tarea.

La Asociación de Usuarios, Bancos, Cajas y Seguros ha pedido a los partidos políticos que incluyan en sus programas electorales medidas para hacer frente a los problemas hipotecarios a los que se enfrentan los ciudadanos.

Adicae ha acusado a los partidos políticos de mostrar “indiferencia” y “pasividad” ante estos graves problemas en sus programas electorales de las pasadas elecciones municipales y autonómicas del 22 de mayo.

Desde el pasado mes de febrero, la asociación ha remitido sus propuestas a 259 candidaturas y ha mantenido más de un centenar de reuniones con 17 partidos  políticos distintos, consiguiendo que 20 programas recojan algunas de sus propuestas y que 66 candidaturas incorporen determinadas reivindicaciones.

Las propuestas de la Asociación van desde la paralización de embargos hipotecarios por parte de las entidades bancarias que hayan optado a la financiación pública del FROB como también la regulación de la dación del inmueble en pago al préstamo solicitado y que en los procedimientos de ejecución se mantenga la tasación inicial de la vivienda.

Por otro lado proponen que en el caso de vivienda protegida cuando los propietarios no puedan hacer frente al pago se reconvierta en vivienda de alquiler con condiciones asumibles para los ocupantes.

En cuanto a los ciudadanos que ya han sufrido un embargo y desalojo, que no tengan más bienes y sus rentas sean inferiores a 20.000 euros anuales, ADICAE solicita que sean realojados en las casas que forman parte de la bolsa de vivienda para alquiler, en inmuebles propiedad del ayuntamiento o de la comunidad autónoma, etc.

Asimismo solicitan incluir como “abusiva” la cláusula suelo y la aprobación de una ley que establezca “mecanismos de información, prevención y mediación” ante situaciones de insolvencia de las familias endeudadas y también la creación de un fondo de ayudas para éstas.

Además reclama ampliar y mejorar el acceso a la vivienda digna, con una financiación justa y sin condiciones abusivas, así como fomentar el alquiler social de vivienda.

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) va a poner en marcha en Internet el observatorio de problemas y abusos hipotecarios que permitirá la creación de una red que alerte sobre las prácticas abusivas que practican algunas entidades financieras en materia de hipotecas.

Según el presidente de la asociación, Fernando Herreros, una de las prácticas más habituales son las llamadas cláusulas suelo que no permiten a los hipotecados beneficiarse de las bajadas del Euribor por debajo de un determinado índice.

Tras las convenciones organizadas por la organización de consumidores se llegó a la conclusión de crear dicha red para compartir y analizar los problemas hipotecarios a los que se exponen los consumidores y qué soluciones tienen.

Herreros destacó la necesidad de encontrar soluciones al sobreendeudamiento de las familias y la reforma de la Ley Hipotecaria para que la entrega de la vivienda sirva para saldas la deuda contraída con la entidad bancaria.

También han decidido impulsar que los usuarios que han sufrido el embargo de sus inmuebles verifiquen que la entidad bancaria que lo subastó no obtuvo ningún beneficio por ello

La asociación ha exigido la paralización inmediata de los embargos por parte de cajas y bancos que participan en el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).

Según ADICAE este año se ejecutarán más de 123.000 hipotecas que han de sumarse a las 274.346 realizadas entre los años 2007 y 2010.

El Congreso de los Diputados aprobó ayer crear una subcomisión de análisis y una posible reforma del sistema hipotecario español que estudiará las condiciones consideradas como “abusivas” en la concesión de hipotecas, para su posterior remisión al Gobierno.

El objetivo es crear un informe entre junio y diciembre que contemplará las diferentes sugerencias para mejorar la ley hipotecaria actual.

La subcomisión estará formada por tres representantes de los grupos políticos con más de cien diputados y un miembro del resto de los grupos.

La modificación de la Ley Hipotecaria para permitir que la entrega de la casa salde la deuda podría tener graves consecuencias para el sector financiero, especialmente en lo que se refiere al acceso de bancos y cajas a los mercados mayoristas de financiación.
La modificación de la normativa podría obligar además al Estado a tener que inyectar más ayudas públicas dentro del sector.
Según declaraciones de Jose Luis Rodriguez Zapatero, dice estar dispuesto a tomar nuevas medidas para facilitar el pago de la hipoteca a aquellos que sufren las dificultades más “graves” provocadas por la crisis económica, el Gobierno considera “suficientes” las ya adoptadas para prevenir y reducir las consecuencias del sobreendeudamiento.