Para que nos hagamos una idea. En una hipoteca con un importe medio de 150.000 euros, con un plazo de amortización de 25 años, el deudor pasará de pagar una cuota mensual de 639 euros a una de 537, lo que implica que esta persona se ahorrará 1.224 euros al año. El euribor suma ya doce meses consecutivos de descensos y tres meses en los que el índice se sitúa por debajo del precio oficial del dinero en la zona euro, actualmente en el 0,75%.

Antes os comentábamos que sólo podríamos beneficiarnos de este dato si nuestra hipoteca no contaba con una cláusula suelo. En España se calcula que existen alrededor de cuatro millones de personas que tienen una cláusula de este tipo en sus hiptecas. Es por ello que la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha presentado demandas contra alrededor de cien entidades financieras.

La Federación de Usuarios y Consumidores Independientes de la Comunidad de Madrid (FUCI Madrid) ha elaborado una encuesta cuyo resultado es escalofriante, aunque tampoco nos sorprenda tanto: el 52% de quienes firman un contrato hipotecario no lo entienden. Un 26% dicen que sí entienden al menos la mayor parte, y sólo un 22% aseguraban comprenderlo todo.

Cierto, son datos de la Comunidad de Madrid. Pero seguramente no son muy disparen en el resto de España. Firmar un crédito hipotecario no es poca cosa: está en juego conseguir un hogar y atarnos a un préstamo durante 20, 25 ó 30 años. Casi nada. ¿Y por qué la mitad de la población firma algo que no entiende? Básicamente, porque no hay muchas más opciones si no se dispone del dinero contante y sonante para adquirir una vivienda. O se firma, o no hay piso.

Pero, ¿son los bancos los malos de la película? ¿Redactan contratos confusos a propósito, para cubrirse las espaldas ante ciertas eventualidades? Afirmar esto sería demasiado fácil -y populista-. Pero otra encuesta reciente, esta vez de Facua, afirma que el 40% de los hipotecados no fueron informados de los tipos de interés aplicados a sus hipotecas, y un 25% desconocía cuándo se revisaba la misma: si anualmente, semestralmente, etc.

Los bancos son de nuevo los señalados. No informan lo suficiente de una decisión trascendental para las familias. Recientemente, otra encuesta (elaborada por Facua) aseguraba que el 40% de los hipotecados no fueron informados por su banco de los tipos de interés y el 25% no sabe cuándo y cómo se revisa la hipoteca de su vivienda.

Falta de información sobre las cláusulas suelo de la hipoteca

Una tercera encuesta, ahora de FUCI, ilustra que un 88% de los consumidores encuestados sí fueron claramente informados de los tipos de interés y duración de su hipoteca, y que un 61% además tenían claro los compromisos paralelos a los que le obligaba el préstamo hipotecario (como planes de pensiones, seguros, domiciliaciones, etc.). No obstante, un 38% se quejaban de que no sucedió lo mismo a la hora de informarse sobre las comisiones y gastos notariables. Es más, un 65% denunciaban que su entidad financiera no les informó de la existencia de comisiones por gastos de cancelación parcial, ni por lo tanto de su cuantía. Y un 71% afirman que nadie les informó sobre las polémicas cláusulas suelo que, de hecho, figuran en sus hipotecas.

En definitiva, las tres encuentas lanzan la misma conclusión: la mayoría firma una hipoteca ante notario sin saber realmente lo que está firmando.

Los tipos de suelo aplicados por Caja Extremadura, ahora integrada en Liberbank junto con Cajastur y Caja Cantabria, oscilaban entre el 4% y el 5%, y un 12% como techo. Lo cierto es que el euribor, índice al que estaban referenciadas las hipotecas, nunca ha sobrepasado el 5,5% en su historia, cuando alcanzó su máximo en 2008. Es más, lleva años alrededor del 2%. Por lo tanto, los demandantes no estaban es posición realista de aplicar el euríbor en sus hipotecas. Todo esto ha llevado al juez a considerar que la entidad financiera abusó en su posición de “dominio” ante el consumidor al aplicar unas cláusulas suelo que le benefician en exclusiva, lo que atenta contra la “buena fe” que exige la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

Lo ilegal es el abuso de la cláusula suelo, no su uso

La sentencía ha anulado 22 cláusulas de las hipotecas contenidas en la demanda colectiva, por considerarlas “abusivas”. Con todo, ha subrayado que las cláusulas suelo sí son válidas, aunque no en los casos particulares en los que vulnere los derechos e intereses de los consumidores.

Las cláusulas suelo de las hipotecas fijan un límite mínimo de los tipos de interés, como protección ante índices de referencia (como el euribor) demasiado bajos para los objetivos de rentabilidad de la entidad que concede el crédito. Generalmente las acompañan las cláusula techo; es decir, un tope máximo del que no pueden subir los tupos de interés. Si bien lo más común es que sean exageradamente altos, del 10% al 12%, algo que parece imposible de alcanzar a día de hoy.

La sentencia dice que “la existencia de una cláusula limitativa de la variación del tipo de interés variable no puede considerarse abusiva” en sí misma. Por eso, sólo ha anulado 22 de las 51 cláusulas consideradas como abusivas por los demandantes, en las cinco hipotecadas presentadas en la demanda y que datan de entre 2007 y 2008. En el caso de las otras 29 cláusulas, el juez no ha considerado desproporcionadas en concreto las cláusulas suelo del BBVA y del Banco Popular. En el caso del BBVA, la cláusula suelo era del 3% y la techo del 15%; en cuanto al Banco Popular, la cláusula suelo era del 4,5%, bastante por encima del euribor de los últimos años (y que por tanto no ha podido redundar en beneficio de los hipotecados). No obstante, el magistrado ha considerado que no hay una desproporción que beneficie exclusivamente a la entidad financiera, y recuerda que el consumidor no está obligado a contratar un producto cuyas condiciones no cumplan sus expectativas o puedan ser mejoradas por la oferta de la competencia.

Las cláusulas anuladas: la variación y el redondeo de los intereses

Las 22 cláusulas anuladas hacen referencia a la variación y el redondeo de los tipos de interes en las hipotecas contenidas en la demanda, así como algunas obligaciones impuestas a los compradores, los vencimientos anticipados y el uso de los servicios por Internet y tarjetas de crédito. Pese a todo, estas anulaciones son sólo parciales y por lo tanto no anulan los contratos hipotecarios, que seguirán vigentes.

15.598 particulares se han sumado ya a la demanda colectiva, 14.618 a través de Adicae y 980 mediante el bufete de abogados Unive o de forma particular. La juez Míriam Iglesias amplía ahora el plazo a dos meses más para que otros afectados puedan adherirse a la demanda. Según Adicar, son 3,8 millones de personas en España las que sufren cláusulas abusivas de este tipo en sus hipotecas.

La demanda pide anular las cláusulas suelos abusivas

Los afectados pretenden conseguir la anulación de las cláusulas suelo aplicadas en el contrato de sus hipotecas, por considerar desproporcionada la diferencia entre el interés-suelo y el interés-techo de las mismas. Solicitan, además, que le sean devueltas las cantidades ya pagadas a resultas de estas condiciones que califican de abusivas.

Lo cierto es que las cláusulas suelos, que fijan un mínimo en el porcentaje de intereses a pagar por el préstamo hipotecario, han evitado que muchos usuarios se beneficiaran del descendo del euribor de los dos últimos años. El índice del euribor sirve como principal referencia para calcularlas cuando son a un tipo de interés variable. Adicae afirma que en un 40% de las hipotecas la cláusula suelo es del 3,5% y otro 43% la tienen entre el 3% y el 3,5%. En todo caso muy por encima del euribor actual, que en agosto por ejemplo cerró al 2,087%.

Los usuarios afectados también pretenden que la juez decida cautelarmente prohibir que estas entidades incluyan esta cláusula en las hipotecas hasta que se dicte sentencia firme. De momento, la juez ha trasladado la petición al Ministerio Fiscal para que se pronuncie al respecto.

Listado de entidades financieras demandadas

En la primera demanda de Adicae estaban denunciadas las siguientes entidades: Banco de Galicia, Banco Gallego, Banco Guipuzcoano, Banco Pastor, Banco Popular, Banco Vasconia, BBVA, CAI, Caixa destalvis de Catalunya, Caixa Galicia, Caixa Girona, Caixa Manresa, Caixa Nova, Caixa Ontinyent, Caixa Penedès, Caixa Rural de Balears, Caixa Sabadell, Caixa Tarragona, Cajalón, Cajamar, Caja Badajoz, Caja Canarias, Caja Castilla La Mancha, Caja Círculo Católico de Obreros, Caja Duero, Caja España, Caja General de Ahorros de Canarias, Caja Granada, Caja Insular de Ahorros de Canarias, Caja Rural de Asturias, Caja Rural de Cuenca, Caja Rural de Granada, Caja Rural de Navarra, Caja Rural del Sur, Caja Segovia, Caja Sol, Caja Sur, Caja de Ahorro de Extremadura, Celeris Servicios Financieros, Caja de Arquitectos, Credifimo, Ipar Kutxa, Multicaja, Sabadell Atlántico y Unicaja.

Las nuevas entidades demandadas son: Banca March, Banco Caminos, Banco Zaragozano, Caixa de Guissona, Caja de Burgos, Caja Rural de Castellón, Caja Rural de Burgos, Caja Rural Galega, Caja Rural de Tenerife, Kutxa, Banca Pueyo, Banco Castilla, Bancofar, Caixa dels Advocats, Caja Guadalajara, Caja Rural Central, Caja Rural de Canarias, Caja Rural Jaén, Caja Rural Teruel, La Caixa, Banco Andalucía, Banco de Asturias, Caja Campo, Caja Rioja -nueva DDA-, Caja Rural Ciudad Real, Caja Rural de Toledo, Caja Rural San Vicente Ferrer, Cajastur, Banco Balear de Crédito, Banco Popular-E, Banesto, Caja Cantabria, Caja Rural Betxi, Caja Rural Córdoba, Caja Rural Extremadura, Caja Rural Soria, Cooperativa Crédito Valenciana, Caixa Rural de Torrent, Banco Etcheverria, Caja Rural de Casinos, Caixa D’Estalvis de Terrassa –ahora denominada Caixa D’Estalvis Unió de Caixes de Manlleu, Sabadell, Terrassa, UNNIM, Caja Rural de Albacete S.C.C., Caja Rural de Zamora, Caja Laboral Popular, Caja Rural del Duero –hoy Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito-, Banco Popular Hipotecario, Caja de Ahorros de Murcia, Banca Catalana –actualmente BBVA-, Banco de Comercio –ahora BBVA-, Caja Rural de Huesca –hoy Caja Rural Aragonesa y de los Pirineos-, Caja Rural de Sevilla –en la actualidad Caja Rural del Sur, Banco Herrero –ahora Banco de Sabadell-, Caixa de Ahorros de Vigo –hoy Caixa de Aforros de Galicia, Vigo, Ourense e Pontevedra, Novacaixagalicia-, Caja Almendralejo, Sabadell Banca Privada y Caja Rural del Mediterráneo.

El Pleno de los Diputados ratificará el próximo martes 7 de junio la subcomisión que estudiará los “elementos de mejora” aplicables al sistema hipotecario de nuestro país y en particular respecto aquellas condiciones que podrían considerarse como “abusivas”.

De este modo podrá iniciar sus tareas y tener listo un primer informe con sus propuestas para el próximo mes de diciembre e incluso siendo optimistas para el mes de octubre.

Los impulsores de esta medida, ERC-IU-ICV y PP, consiguieron el pasado 2 de mayo un pacto con el PSOE, PNV, CIU y las formaciones del Grupo Mixto para la creación de esta subcomisión pero faltaba la autorización formal del Pleno de los Diputados que se retrasó un mes con motivo de las elecciones municipales y autonómicas del pasado 22 de mayo.

Se prevé que la subcomisión tenga listo un primer borrador con propuestas para finales de este mismo año pero inician su trabajo con el firme propósito de tenerlo hacia octubre ya que las elecciones generales de marzo de 2012 podrían impedir la culminación de su trabajo.

Todos los grupos instan a agilizar las tareas  y ya están trabajando en la búsqueda de expertos y representantes de empresas, entidades financieras y de entidades sociales para celebrar una reunión privada la próxima semana.

A pesar de que la subcomisión no quiere centrarse exclusivamente en la implantación de un sistema de dación en pago para que los préstamos hipotecarios puedan saldarse sólo con la entrega de la vivienda, han expresado su intención de hacer que el debate “pivote” sobre esta cuestión.

PP, IU y ERC, impulsores de la creación de esta subcomisión, consiguieron en la reunión del pasado 2 de mayo un pacto con CIU, PNV, PSOE y las formaciones del Grupo Mixto para constituir esta subcomisión. Tan sólo faltaba la autorización formal del pleno.

Pasado este trámite se prevé que la comisión finalice sus trabajos en el plazo de seis meses y remita un informe a la Comisión de Vivienda y Pleno de la Cámara para que sea aprobado y presentado ante el Gobierno.

Según palabras de Soraya Sáenz de Santamaría y tras el informe publicado el pasado martes por el Instituto Nacional de Estadística que constata la bajada de las hipotecas en un 20,2%, en la legislación actual hay ciertas cuestiones que “generan problemas”.

Entre estas cuestiones ha mencionado las conocidas como “cláusulas suelo” o la necesidad de revisar la regulación de las hipotecas bajo la fórmula conocida como “dación en pago”.

Aunque la subcomisión no trata explícitamente que se salde la deuda con la entrega del inmueble sí ha expresado su intención de hacer que el debate “pivote” sobre esta cuestión.

Los representantes de ERC-IU-ICV y PP recuerdan que el pasado junio se aprobó en el Congreso una proposición no de ley que exigía al Gobierno analizar el impacto de aplicar este sistema y para lo que dio tres meses de plazo.

A pesar de dicho plazo el Ejecutivo aún no se ha pronunciado mientras que diversas sentencias judiciales han cuestionado este sistema.

La subcomisión pretende cerrar antes de final de año el informe ya que las elecciones generales de 2012 impedirían finalizar esta tarea.

Adicae ha acusado a los partidos políticos de mostrar “indiferencia” y “pasividad” ante estos graves problemas en sus programas electorales de las pasadas elecciones municipales y autonómicas del 22 de mayo.

Desde el pasado mes de febrero, la asociación ha remitido sus propuestas a 259 candidaturas y ha mantenido más de un centenar de reuniones con 17 partidos  políticos distintos, consiguiendo que 20 programas recojan algunas de sus propuestas y que 66 candidaturas incorporen determinadas reivindicaciones.

Las propuestas de la Asociación van desde la paralización de embargos hipotecarios por parte de las entidades bancarias que hayan optado a la financiación pública del FROB como también la regulación de la dación del inmueble en pago al préstamo solicitado y que en los procedimientos de ejecución se mantenga la tasación inicial de la vivienda.

Por otro lado proponen que en el caso de vivienda protegida cuando los propietarios no puedan hacer frente al pago se reconvierta en vivienda de alquiler con condiciones asumibles para los ocupantes.

En cuanto a los ciudadanos que ya han sufrido un embargo y desalojo, que no tengan más bienes y sus rentas sean inferiores a 20.000 euros anuales, ADICAE solicita que sean realojados en las casas que forman parte de la bolsa de vivienda para alquiler, en inmuebles propiedad del ayuntamiento o de la comunidad autónoma, etc.

Asimismo solicitan incluir como “abusiva” la cláusula suelo y la aprobación de una ley que establezca “mecanismos de información, prevención y mediación” ante situaciones de insolvencia de las familias endeudadas y también la creación de un fondo de ayudas para éstas.

Además reclama ampliar y mejorar el acceso a la vivienda digna, con una financiación justa y sin condiciones abusivas, así como fomentar el alquiler social de vivienda.

Según el presidente de la asociación, Fernando Herreros, una de las prácticas más habituales son las llamadas cláusulas suelo que no permiten a los hipotecados beneficiarse de las bajadas del Euribor por debajo de un determinado índice.

Tras las convenciones organizadas por la organización de consumidores se llegó a la conclusión de crear dicha red para compartir y analizar los problemas hipotecarios a los que se exponen los consumidores y qué soluciones tienen.

Herreros destacó la necesidad de encontrar soluciones al sobreendeudamiento de las familias y la reforma de la Ley Hipotecaria para que la entrega de la vivienda sirva para saldas la deuda contraída con la entidad bancaria.

También han decidido impulsar que los usuarios que han sufrido el embargo de sus inmuebles verifiquen que la entidad bancaria que lo subastó no obtuvo ningún beneficio por ello

La asociación ha exigido la paralización inmediata de los embargos por parte de cajas y bancos que participan en el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).

Según ADICAE este año se ejecutarán más de 123.000 hipotecas que han de sumarse a las 274.346 realizadas entre los años 2007 y 2010.

El juez, Miguel Ángel Navarro, ha suspendido su propio auto provisional porque ahora considera que la medida podría tener un efecto “notorio y negativo en los respectivos balances” de dichas entidades financieras de al menos 143 millones de euros. BBVA y Novacaixagalicia aplican un suelo mínimo del 3,25%, mientras que Cajamar un 2,75%. La sentencia, de hecho, está recurrida en la Audiencia Provincial de Sevilla.

Por el momento, y al menos hasta que la Audiencia Provincial se pronuncie, cada persona o familia afectada con una de ese más de medio millón de hipotecas tendrá que solicitar por su cuenta que le quiten la cláusula suelo.