Vivienda

Pros y contras de cambiar la Ley Hipotecaria

En pleno debate sobre la dación en pago, y tras el compromiso de Zapatero con ERC para crear una comisión parlamentaria que estudie el tema a fondo, multitud de expertos se han apuntado a opinar sobre qué pasaría si se aprobase una ley que permitiese saldar la deuda hipotecaria con la devolución de la vivienda.

El profesor Víctor Torre de Silva, de IE Law School, explcia que lo más más grave sería aprobar la dación en pago con carácter retroactivo. Es decir, una Ley Hipotecaria que cambiara las condiciones de los créditos actuales permitiendo saldar la deuda con la devolución del inmueble. Tan grave que “supondría la quiebra del sistema financiero español”, ha señalado. Explica que, en el actual entorno de desplome de precios, muchos españoles dejarían de pagar la hipoteca porque saben que están pagando más de lo que vale la vivienda hoy día, para que el banco la embargara y luego comprarse otra más acorde a las valoraciones actuales.

En la misma línea argumenta el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González, ya que recuerda que las concesiones de los préstamos hipotecarios que ya existen se hicieron con las garantías actuales y un cambio tan radical supondría una debacle incluso en los mercados, ya que afectaría a inversores internacionales. Por eso afirma que “cualquier cuestión de retroactividad sería muy reprochable”.

De hecho, el artículo 140 de la actual Ley Hipotecaria ya contempla la posibilidad de que el piso sea la única garantía en caso de embargo. Sin embargo, nunca se aplica. Los bancos y cajas prefieren conceder créditos con doble garantía (vivienda y resto de bienes). Algunos expertos sí hablan de poder mejorar la normativa en este sentido, para garantizar que los usuarios interesados puedan acogerse a este modelo en las nuevas hipotecas que se firmen. Pero, una vez más insisten, sin carácter retroactivo. Pero reconocen que esto endurecedía las condiciones para conceder una hipoteca: si en plena efeverscencia de la burbuja inmobiliaria los bancos concedían el 100% y hasta el 120% del valor de tasación de la vivivienda, entonces prestarían sólo el 50%. Aunque las entidades financieras también saldrían perjudicadas, porque su negocio consiste en prestar dinero y cobrar intereses: cuantas menos hipotecas concedan, y de menor cuantía, menor será su negocio.

Por eso, a corto plazo, algunos expertos hablan de otras acciones más factibles. Por ejemplo:

1.  más trasparencia y facilidades para cambiar a otra entidad,
2.  mejorar el sistema de tasación, que la crisis ha demostrado como uno de los grandes fallos del sistema durante la burbuja inmobiliaria y financiera, concediendo valoraciones muy por encima del valor real;
3.  ampliar el límite de inembargabilidad, o parte del suelo que no se puede embargar si la devolución de la vivienda no cubre la deuda contraída, que hoy día es de 933 euros brutos mensuales;
4.  y  la eliminación de las cláusulas abusivas, como en algunos casos las cláusulas suelo que algunas sentencias ya han declarados nulas por desproporcionadas, pero también las de redondeo o cambios unitales por parte de la entidad.

    Eso sí, alertan de que en estos casos las entidades financieras podrían cubrirse las espaldas elevando los diferenciales aplicados al euribor o concediedo más tipos fijos. De hecho, a diferencia de España donde el tipo variable se aplica más del 90% de las hipotecas, en Europa lo más común es que se contrate un interés igual para todo lo que dure el crédito.

    Y vosotros, ¿qué opináis?