La reforma financiera o saneamiento bancario emprendida por la administración de Mariano Rajoy está duramente enfocado al mercado inmobiliario. Abarca varias etapas que se pueden resumir en transparencia y ajuste: de parte de los bancos es necesario una imagen de su exposición real al mercado inmobiliario y ello incidirá en un ajuste a la baja de los precios de las viviendas.

Desde el gobierno, se pondera que el efecto benéfico para el ciudadano de a pie de la reforma será un abaratamiento real de la vivienda, lo que va a crear oportunidades de compra y a reactivar el consumo, y fortalecer a los bancos al permitirles vender su stock de vivienda.

(El hecho de que el acceso al crédito hipotecario se halla restringido y encarecido, además del señalamiento de la banca de que no existe “una demanda solvente”, no parecen ensombrecer estos planes.)

¿En cuanto a los hechos, en qué tiempo se considera que la banca va a vender su stock de viviendas?

En una entrevista para El País, Fernando Jiménez Latorre, Secretario de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, señala que “este proceso depende de la mejora de la gestión y de las medidas de reestructuración que la banca adopte para deshacerse de su cartera inmobiliaria. También de que la demanda se reactive. Me parece razonable pensar que la banca puede tardar unos cinco años en desprenderse de toda su cartera inmobiliaria”.

En esa misma entrevista, Jiménez Latorre adelantó que el nuevo mapa bancario estará a la vista el  31 de marzo, cuando las entidades explicarán “cómo van a cumplir con los nuevos requisitos de capital y de provisiones”. Los bancos tienen hasta el 31 de mayo para presentar sus propuestas de consolidación.

Aún no se resuelve la forma en que se va a aplicar la “dación en pago” (de momento sólo es una solución que los bancos pueden o no tomar, y sólo en el caso de familias por debajo del umbral de la pobreza y si están por perder su primera vivienda), y los responsables de las financieras ya lanzaron su primer reclamo, en una capacidad de reacción que ya quisieran los revoltosos indignados…

La propuesta lanzada por el Ministro de Economía y Competitividad incluye que los bancos que acepten la dación en pago reciban a cambio algunas compensaciones fiscales. Sin embargo, esto no es suficiente para la banca (si bien no se han establecido ni los montos ni los conceptos de estos descuentos), y pide más.

Los bancos quieren que en el caso de que acepten la casa del deudor como recurso para agotar su deuda hipotecaria, el banco reciba también compensaciones sobre las costas e impuestos que acarrea el proceso de ejecución hipotecaria:  gastos de registro, administrativos y de otro tipo… El más oneroso de ello incluido: el pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), que llega en algunas comunidades al 7% del valor de la vivienda.

Los bancos, además, piden que en los casos que el dueño del inmueble permanezca como inquilino en la casa embargada (pagado un alquiler) sea avalado por el ICO, y que no opere la aspiración del Gobierno de que las financieras aporten una parte de la diferencia del valor de subasta el inmueble y su valor de tasación inicial.

Por estos días de hablaba de las medida espaciales que el Gobierno iba a proponer para acabar con la desmedida aplicación de desahucios (300 al día, y con cerca de 200.00 familias con esa amenaza a la puerta). El día de hoy, el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha anunciado que la polémica figura de la dación de pago entrará en vigor en España, aunque de una manera muy parcial.

Según ha precisado el día de ayer Guindos, el Gobierno va a permitir acogerse a la dación en pago (esto es: la entrega de una vivienda para saldar la hipoteca), pero solamente a las familias que se encuentren debajo del umbral de la pobreza, en el paro y si el inmueble en cuestión es su primera vivienda.

La dación en pago será un recurso al que podrán acogerse, pues, sólo aquellas familias

1) con todos sus miembros en paro

2) sin ingresos adicionales para afrontar el pago de sus hipotecas

3) en el caso de primera vivienda

Aunque al anunciar la medida, Luis de Guindos hablo en términos muy humanos (“La dación en pago debe ser una excepción, pero la triste realidad es que algunas viviendas que entregan las familias es el único activo que tienen”), la forma en que se ha instrumentado (nos parece) va más avocada a evitar “los abusos” de las deudores que a evitar o frenar los abusos de la banca.

Dentro de las medidas anunciadas para frenar los desahucios, también se establece que las familias que se puedan acoger a la dación de pago puedan vivir hasta dos años en su casa ante de entregarla…

El número de desahucios en España llegó a los 100.000 el año pasado. En este momento en hay cerca de 200.000 familias sobre las que pende la espada de Dámocles de la ejecución hipotecaria inmediata. Al día, se realizan 300 desahucios.

Ante este panorama, el Gobierno trabaja en acuerdos para evitar un drama de dimensiones aterradoras.

Por una parte, la Asociación Española de Banca (AEB) se ha mostrado a favor de “suavizar” la aplicación de las ejecuciones hipotecarias, e incluso ha llegado a mencionar la dación en pago. Si bien se propone que cada banco analice en qué casos acepta dar por terminada una deuda con la entrega de la vivienda. Se mostrado, eso sí, en contra de que la dación en pago sea aceptada de forma universal y retroactiva, pues sus representantes consideran que sería nociva para la banca.

Por otra parte, esta semana el ministro de Economía, Luis de Guindos, va a presentar una serie de medidas y alternativas al desahucio, con la finalidad de ayudar a las familias en esta circunstancia.

Sin embargo, los afectados por una ejecución hipotecaria no deben guardar muchas esperanzas en los anuncios de Guindos. Al parecer, su plan consiste en hacer mayor énfasis en lo que ya existe dentro de la ley hipotecaria: eliminar algunas clausulas que se consideran abusivas, obligar a las financieras a ser más transparentes sobre la letra pequeña de los contratos hipotecarios…

Lo más relevante es que se podrían hacer descender los intereses por mora del 30 al 40% actual a un 12%.

Desde diversos frentes se han dado a conocer cifras sobre el negocio hipotecario en España. Y aunque a nadie sorprende el hilo de datos negativos, la cuantía de los números rojos es peor de lo que se esperaba…

Según datos presentado el día de hoy por el Banco de España (BdE), la concesión de créditos hipotecarios en el 2011 cayó más de un 45%. En el 2011, los créditos hipotecarios concedidos a las familias sumaron  37.525 millones de euros. Una cifra que señala una disminución del 45,99% en relación con los montos que se cedieron en el 2010.

El BdE señala como motivos para esta caída una mayor cautela de parte de los bancos, una menor disposición en las arcas de la banca y la crisis generalizada en el consumo que se vive en España.

Lo cierto es que existe otro elemento de gran peso: los créditos hipotecarios concedidos en el 2010 lo fueron a un interés promedio del 2,6%. Aquellos que vieron aprobado su crédito para una vivienda en el 2011 lo recibieron a un interés promedio del 3,58%.

Por otro lado, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) señala que el monto que los bancos manejan en concepto de créditos hipotecarios también descendió: en relación con el 2010, el monto dedicado a las hipotecas se redujo en un 5,98%, sumando otro año de caídas consecutivas.

Un enorme contraste con las épocas doradas del negocio inmobiliario, cuando el ascenso anual en la concesión de créditos hipotecarios llegaba al 20% anual.

Los bancos españoles tienen concedidos 378.455 millones de euros en préstamos hipotecarios.

No se exagera al asegurar que se viene un choque notable: ese punto en el que la bajada del Euribor llegue al punto en que dominan las cláusulas suelo. Esto es: ¿Qué va a pasar cuando la bajada en los tipos de interés hipotecarios lleguen a ese punto donde los contratos no los dejan descender más?

Como se sabe, las cláusulas suelo o piso hipotecarios son una blindaje que los bancos incluyen en sus contratos para evitar pérdidas en el caso de un descenso de los tipos de interés… Como el que nos ocupa con un Euribor que ya araña el quebradizo hielo del 1,7%.

Estas cláusulas impiden e impedirán que muchas familias se beneficien de la debilidad del Euribor, el índice que debería decretar fuertes bajadas de intereses sobre sus hipotecas, y sobre los montos anuales y mensuales que pagan.

Por esta causa, las cláusulas suelo han sido calificadas por los juzgados en más de una ocasión como abusivas y como lesivas sobre los clientes.

¿Qué ocurrirá con ellas? ¿Van a respetarse? ¿Deben respetarse y que las familias paguen lo que los bancos obligan, a pesar de que el Euribor les juega a favor? Creemos que vienen centenares (quizá miles) de actuaciones en los juzgados, en donde se va a dirimir en qué casos se seguirá con las cláusulas y en cuáles serán anuladas.

Al menos existen sentencias que ya fijan precedente al respecto: el día de hoy, por ejemplo, se ha dado a conocer la emitida por el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Málaga que ha condenado al BBVA a eliminar la cláusula de suelo de una familia malagueña.

Según cifras de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la cartera hipotecaria en manos de los bancos descendió en un 6% a lo largo del 2011. Y no se otea un mejor panorama en este 2012. La razón: la reestructuración bancaria.

La AHE estima en una pérdida de 60.000 millones de euros la reducción de la cartera de créditos hipotecarios sufrida por la banca a lo largo del 2011, y considera que ante la inminencia de la reestructuración bancaria el negocio irá a peor.

La reestructuración bancaria se va a traducir en la fusión de diversos bancos: ya ha costado cerca de 19.000 empleos. Y según la AHE va a ser un factor que va a ralentizar la recuperación del mercado hipotecario en España.

Según esta asociación, la banca se va a concentrar en “trabajar hacia dentro” descuidado la captación de nuevos clientes e inmuebles. En esa tesitura, AHE estima que el 2012 va a ser un año de mera transición para el sector.

Un tema de preocupación para la banca es el repunte de la morosidad. En el 2011, sin embargo, fue muy moderada, y cercana al orden del 2,7%. La AHE estima que es un logro de la capacidad de refinanciación de los bancos.

Sin embargo, visto el gradual deterioro del empleo, AHE considera que la lucha contra la morosidad en 2012 “va a ser muy dura”, y merece “una especial atención” de parte de las financieras.

La AHE pronostica un mayor descenso en los tipos de interés, y un nuevo abaratamiento de la vivienda.

Aunque desde la prensa se semana la caída del Euribor (descrita como un hundimiento), y el índice al que se reverencian la mayoría de las hipotecas en España ha perdido valor desde por encima de los 2 puntos que marcaba a mediados de diciembre hasta el 1,7% que ha arañado en las sesiones de esta semana, el efecto de esta pérdida de valor está muy lejos de hacerse evidente en el bolsillo de quienes son titulares de alguna hipoteca.

Así es: aunque en la macroeconomía los descensos del Euribor ya se ven como un cambio de tendencia que va a afectar el negocio bancario (secuela de la baja de los tipos de interés de un cuarto de punto decretada por el BCE en el mes pasado), lo cierto es que las hipotecas que se negocien al final de febrero van a verse afectadas con una subida por encima de los 230 euros mensuales.

De mantenerse el valor del Euribor en 1,8%, las hipotecas que se revisen al final de enero, a pesar de la caída de valor del índice, van aumentar lejos de bajar en lo que las familias titulares pagan por ellas.

Una hipoteca promedio (120.000 euros a 20 años) de ser revisada en enero sufriría un aumento de más de 20 euros al mes, y 230 euros al año.

Sólo de llegar al 1.5% el euribor, una hipoteca descendería significativamente en su mensualidades y costo anual. Los analistas esperan que ese valor se alcanza a mediados de este año.

Según datos del Ministerio de Fomento, el precio de la vivienda entre 2010 y 2011 se deplomo en casi un 7%, lo que significa la más pronunciada caída registrada en el valor de la vivienda.

Según Fomento, el índice general de precios de vivienda  descendió un 6,8% en el cuarto trimestre de 2011, en contraste al mismo periodo del ejercicio anterior, en la que significa la mayor caída del mercado inmobiliario desde el último trimestre de 2009: entonces los precios inmobiliarios retrocedieron 6,2%.

Según cifras del Ministerio de Fomento, en el cuarto trimestre de 2011, el metro cuadrado de la vivienda libre en España  se cotizó a 1.701,8 euros, una cantidad que significa un retroceso del 6,8% con relación al mismo periodo de 2010 y un 1,6% menos que en el tercer trimestre de 2011.

Acumulando los descensos en el precio de la vivienda libre, se observa que casas y pisos en España se han devaluado en un 19% desde su máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Los analistas estiman que los ajustes en los precios de la vivienda aún tienen que andar un trecho que los deje en un 30% menos.

En particular, las comunidades de Aragón (-10,5%), Madrid (-8,3%) y La Rioja (-8,0%) son las que mayores caídas han observado en el precio de sus viviendas.

San Sebastián (3.870,4 euros/m2), (Getxo, 3.268,6 euros/m2) y  Alcobendas (2966,2 euros/m2) son los municipios con más de 25.000 habitantes que conservan los precios más altos en cuanto a su vivienda libre.

En contraste, el precio de la vivienda protegida (1.158,2 euros por metro cuadrado) casi no ha tenido variaciones desde el 2010.

Debido a adeudos impagos, cerca de 510.000 familias van a perder sus casas en ejecuciones hipotecarias en los tres años próximos. Según proyecciones de la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES) el desempleo creciente y la situación económica van a orillar a otra oleada de desahucios.

Según AFES, más de medio millón de familias van a perder sus hogares en procesos de ejecución inmobiliaria entre 2012 y 2015, en embargos que van a significar pérdidas para el sistema bancario de 34.000 millones de euros.

La AFES estima que sólo en el 2012, En 2012, cerca de 135.000 familias se verán sometidas a la ejecución hipotecaria. Embargos que a la banca le van a significar pérdidas de 18.000 millones de euros.

Pérdidas que además de su cuantía económica significan un aumento del riesgo reputacional de la banca y una bajada pronunciada del mercado inmobiliario.

La cifra de desahucios proyectados para este 2012 casi iguala la de los tres años anteriores: entre 2008 y 2011, 150.000 familias vieron embargada su vivienda. Las ejecuciones hipotecarias significaron una pérdida para la banca de 8.000 millones de euros en este periodo.

Según AFES, el gran reto del nuevo gobierno es la reactivación del mercado inmobiliario, y señala como una medida a ese respecto la atención de la mora del sector a través de las ejecuciones hipotecarias.

El debate sobre la pertinencia de la dación en pago y de la sobretasación de la vivienda está abierto. El futuro de más de medio millón de familias españolas está en el aire.