El número de desahucios en España llegó a los 100.000 el año pasado. En este momento en hay cerca de 200.000 familias sobre las que pende la espada de Dámocles de la ejecución hipotecaria inmediata. Al día, se realizan 300 desahucios.

Ante este panorama, el Gobierno trabaja en acuerdos para evitar un drama de dimensiones aterradoras.

Por una parte, la Asociación Española de Banca (AEB) se ha mostrado a favor de “suavizar” la aplicación de las ejecuciones hipotecarias, e incluso ha llegado a mencionar la dación en pago. Si bien se propone que cada banco analice en qué casos acepta dar por terminada una deuda con la entrega de la vivienda. Se mostrado, eso sí, en contra de que la dación en pago sea aceptada de forma universal y retroactiva, pues sus representantes consideran que sería nociva para la banca.

Por otra parte, esta semana el ministro de Economía, Luis de Guindos, va a presentar una serie de medidas y alternativas al desahucio, con la finalidad de ayudar a las familias en esta circunstancia.

Sin embargo, los afectados por una ejecución hipotecaria no deben guardar muchas esperanzas en los anuncios de Guindos. Al parecer, su plan consiste en hacer mayor énfasis en lo que ya existe dentro de la ley hipotecaria: eliminar algunas clausulas que se consideran abusivas, obligar a las financieras a ser más transparentes sobre la letra pequeña de los contratos hipotecarios…

Lo más relevante es que se podrían hacer descender los intereses por mora del 30 al 40% actual a un 12%.

Desde diversos frentes se han dado a conocer cifras sobre el negocio hipotecario en España. Y aunque a nadie sorprende el hilo de datos negativos, la cuantía de los números rojos es peor de lo que se esperaba…

Según datos presentado el día de hoy por el Banco de España (BdE), la concesión de créditos hipotecarios en el 2011 cayó más de un 45%. En el 2011, los créditos hipotecarios concedidos a las familias sumaron  37.525 millones de euros. Una cifra que señala una disminución del 45,99% en relación con los montos que se cedieron en el 2010.

El BdE señala como motivos para esta caída una mayor cautela de parte de los bancos, una menor disposición en las arcas de la banca y la crisis generalizada en el consumo que se vive en España.

Lo cierto es que existe otro elemento de gran peso: los créditos hipotecarios concedidos en el 2010 lo fueron a un interés promedio del 2,6%. Aquellos que vieron aprobado su crédito para una vivienda en el 2011 lo recibieron a un interés promedio del 3,58%.

Por otro lado, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) señala que el monto que los bancos manejan en concepto de créditos hipotecarios también descendió: en relación con el 2010, el monto dedicado a las hipotecas se redujo en un 5,98%, sumando otro año de caídas consecutivas.

Un enorme contraste con las épocas doradas del negocio inmobiliario, cuando el ascenso anual en la concesión de créditos hipotecarios llegaba al 20% anual.

Los bancos españoles tienen concedidos 378.455 millones de euros en préstamos hipotecarios.

No se exagera al asegurar que se viene un choque notable: ese punto en el que la bajada del Euribor llegue al punto en que dominan las cláusulas suelo. Esto es: ¿Qué va a pasar cuando la bajada en los tipos de interés hipotecarios lleguen a ese punto donde los contratos no los dejan descender más?

Como se sabe, las cláusulas suelo o piso hipotecarios son una blindaje que los bancos incluyen en sus contratos para evitar pérdidas en el caso de un descenso de los tipos de interés… Como el que nos ocupa con un Euribor que ya araña el quebradizo hielo del 1,7%.

Estas cláusulas impiden e impedirán que muchas familias se beneficien de la debilidad del Euribor, el índice que debería decretar fuertes bajadas de intereses sobre sus hipotecas, y sobre los montos anuales y mensuales que pagan.

Por esta causa, las cláusulas suelo han sido calificadas por los juzgados en más de una ocasión como abusivas y como lesivas sobre los clientes.

¿Qué ocurrirá con ellas? ¿Van a respetarse? ¿Deben respetarse y que las familias paguen lo que los bancos obligan, a pesar de que el Euribor les juega a favor? Creemos que vienen centenares (quizá miles) de actuaciones en los juzgados, en donde se va a dirimir en qué casos se seguirá con las cláusulas y en cuáles serán anuladas.

Al menos existen sentencias que ya fijan precedente al respecto: el día de hoy, por ejemplo, se ha dado a conocer la emitida por el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Málaga que ha condenado al BBVA a eliminar la cláusula de suelo de una familia malagueña.

Según cifras de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la cartera hipotecaria en manos de los bancos descendió en un 6% a lo largo del 2011. Y no se otea un mejor panorama en este 2012. La razón: la reestructuración bancaria.

La AHE estima en una pérdida de 60.000 millones de euros la reducción de la cartera de créditos hipotecarios sufrida por la banca a lo largo del 2011, y considera que ante la inminencia de la reestructuración bancaria el negocio irá a peor.

La reestructuración bancaria se va a traducir en la fusión de diversos bancos: ya ha costado cerca de 19.000 empleos. Y según la AHE va a ser un factor que va a ralentizar la recuperación del mercado hipotecario en España.

Según esta asociación, la banca se va a concentrar en “trabajar hacia dentro” descuidado la captación de nuevos clientes e inmuebles. En esa tesitura, AHE estima que el 2012 va a ser un año de mera transición para el sector.

Un tema de preocupación para la banca es el repunte de la morosidad. En el 2011, sin embargo, fue muy moderada, y cercana al orden del 2,7%. La AHE estima que es un logro de la capacidad de refinanciación de los bancos.

Sin embargo, visto el gradual deterioro del empleo, AHE considera que la lucha contra la morosidad en 2012 “va a ser muy dura”, y merece “una especial atención” de parte de las financieras.

La AHE pronostica un mayor descenso en los tipos de interés, y un nuevo abaratamiento de la vivienda.

Aunque desde la prensa se semana la caída del Euribor (descrita como un hundimiento), y el índice al que se reverencian la mayoría de las hipotecas en España ha perdido valor desde por encima de los 2 puntos que marcaba a mediados de diciembre hasta el 1,7% que ha arañado en las sesiones de esta semana, el efecto de esta pérdida de valor está muy lejos de hacerse evidente en el bolsillo de quienes son titulares de alguna hipoteca.

Así es: aunque en la macroeconomía los descensos del Euribor ya se ven como un cambio de tendencia que va a afectar el negocio bancario (secuela de la baja de los tipos de interés de un cuarto de punto decretada por el BCE en el mes pasado), lo cierto es que las hipotecas que se negocien al final de febrero van a verse afectadas con una subida por encima de los 230 euros mensuales.

De mantenerse el valor del Euribor en 1,8%, las hipotecas que se revisen al final de enero, a pesar de la caída de valor del índice, van aumentar lejos de bajar en lo que las familias titulares pagan por ellas.

Una hipoteca promedio (120.000 euros a 20 años) de ser revisada en enero sufriría un aumento de más de 20 euros al mes, y 230 euros al año.

Sólo de llegar al 1.5% el euribor, una hipoteca descendería significativamente en su mensualidades y costo anual. Los analistas esperan que ese valor se alcanza a mediados de este año.

Según datos del Ministerio de Fomento, el precio de la vivienda entre 2010 y 2011 se deplomo en casi un 7%, lo que significa la más pronunciada caída registrada en el valor de la vivienda.

Según Fomento, el índice general de precios de vivienda  descendió un 6,8% en el cuarto trimestre de 2011, en contraste al mismo periodo del ejercicio anterior, en la que significa la mayor caída del mercado inmobiliario desde el último trimestre de 2009: entonces los precios inmobiliarios retrocedieron 6,2%.

Según cifras del Ministerio de Fomento, en el cuarto trimestre de 2011, el metro cuadrado de la vivienda libre en España  se cotizó a 1.701,8 euros, una cantidad que significa un retroceso del 6,8% con relación al mismo periodo de 2010 y un 1,6% menos que en el tercer trimestre de 2011.

Acumulando los descensos en el precio de la vivienda libre, se observa que casas y pisos en España se han devaluado en un 19% desde su máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Los analistas estiman que los ajustes en los precios de la vivienda aún tienen que andar un trecho que los deje en un 30% menos.

En particular, las comunidades de Aragón (-10,5%), Madrid (-8,3%) y La Rioja (-8,0%) son las que mayores caídas han observado en el precio de sus viviendas.

San Sebastián (3.870,4 euros/m2), (Getxo, 3.268,6 euros/m2) y  Alcobendas (2966,2 euros/m2) son los municipios con más de 25.000 habitantes que conservan los precios más altos en cuanto a su vivienda libre.

En contraste, el precio de la vivienda protegida (1.158,2 euros por metro cuadrado) casi no ha tenido variaciones desde el 2010.

Debido a adeudos impagos, cerca de 510.000 familias van a perder sus casas en ejecuciones hipotecarias en los tres años próximos. Según proyecciones de la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (AFES) el desempleo creciente y la situación económica van a orillar a otra oleada de desahucios.

Según AFES, más de medio millón de familias van a perder sus hogares en procesos de ejecución inmobiliaria entre 2012 y 2015, en embargos que van a significar pérdidas para el sistema bancario de 34.000 millones de euros.

La AFES estima que sólo en el 2012, En 2012, cerca de 135.000 familias se verán sometidas a la ejecución hipotecaria. Embargos que a la banca le van a significar pérdidas de 18.000 millones de euros.

Pérdidas que además de su cuantía económica significan un aumento del riesgo reputacional de la banca y una bajada pronunciada del mercado inmobiliario.

La cifra de desahucios proyectados para este 2012 casi iguala la de los tres años anteriores: entre 2008 y 2011, 150.000 familias vieron embargada su vivienda. Las ejecuciones hipotecarias significaron una pérdida para la banca de 8.000 millones de euros en este periodo.

Según AFES, el gran reto del nuevo gobierno es la reactivación del mercado inmobiliario, y señala como una medida a ese respecto la atención de la mora del sector a través de las ejecuciones hipotecarias.

El debate sobre la pertinencia de la dación en pago y de la sobretasación de la vivienda está abierto. El futuro de más de medio millón de familias españolas está en el aire.

Parla ha aprobado la creación de una comisión para frenar los desahucios. Aunque el ayuntamiento de la localidad madrileña carece de facultades para frenar los desalojos debido a ejecuciones hipotecarias, Parla ha creado una comisión para estudiar medidas que los frenen y presionar al gobierno central para que reforme la ley hipotecaria, incluyendo a la dación en pago como mecanismo para saldar deudas en su totalidad.

La moción fue presentada por Izquierda Unida, y aprobada en su conjunto por el pleno del Ayuntamiento. La Comisión contará con la participación de vecinos de Parla afectados por la situación que se vive en el ámbito hipotecario.

Fuentes del Ayuntamiento parleño han precisado el alcance de esta comisión: el ayuntamiento carece de carece de competencias para frenar posibles desahucios ordenados por la autoridad judicial. Ello no impide que la comisión ayude a las familias afectadas por un desahucio con asesoría jurídica y actuaciones para facilitar su pronto realojo.

Además de esta asesoría y auxilio a los afectados por una ejecución hipotecaria, la comisión del Ayuntamiento parleño va a presionar al Gobierno central para que apure una modificación de la regulación hipotecaria.

Esta modificación tendría como centro la protección de la familias deudoras, y estaría basado ante todo en la aceptación de la dación en pago.

La figura de la dación en pago operaría en los casos que se embarga una residencia habitual: de ser así, el banco ejecutaría la hipoteca para quedarse con la vivienda, pero asumiendo con que la entrega del inmueble cubre la totalidad de la deuda.

Comienza la tarea más titánica a la que debe enfrentarse el flamante Gobierno del Partido Popular y Mariano Rajoy. Y no es, como se preveía, el enorme número de parados (que ha rebasado holgadamente las previsiones, y ya se ubica en los 5.350.000 personas). Tampoco será el adelgazamiento burocrático con el que se quiere reducir el déficit (las cabezas ruedan que da gusto, y ministerios enteros y programas sociales desaparecen felizmente). No: el enorme reto de la nueva administración en poner en orden el sistema financiero español.

El primer paso: que los bancos ofrezcan su verdadero rostro.

Entre las medidas para que cada institución quede valuada en su justa medida. Esto es: someter a la banca a un proceso de transparencia.

Para ello, los bancos deberán sanear sus cuentas de resultados. En ese aspecto hay una palabra incómoda, cuyo peso va a rebajar la cuenta de resultados de todos los bancos: el ladrillo.

Entre las exigencias que la administración va a imponer a la banca, se encuentra la de que, como parte de su proceso de transparencia, debe presentar sus activos inmobiliarios y los créditos que han concedido a promotores.

El problema es que la banca deberá presentar su exposición al ladrillo “al precio real del mercado”. Algo que, a decir de los responsables económicos del gobierno, va rebajar las cuentas de muchos bancos. Algo que, sin duda, provocará otro pequeño seísmo…

Además, desde el gobierno se quiere que tengamos menos bancos, y se va a potenciar la  continuidad en el proceso de fusiones entre entidades.

Según un estudio reciente, del 2007 a la fecha, cerca de 150.000 familias han perdido su vivienda debido a ejecuciones hipotecarias. Una cifra que, según este mismo estudio, va a elevarse hasta 510.000 familias hacia el 2020. A este drama se suman otros dos. Por una parte, la deuda de estas familias no se termina con la entrega de las casas. Por la otra, la banca, lejos de ganar con estos embargos y las costas posteriores de recuperación de deudas, pierde una cuantiosa inversión.

Según estimaciones de la banca, el negocio hipotecario va a significar perdidas por encima de los 340.000 millones de euros en los próximos años, debido a pagos y costas asociadas a ejecuciones y recuperación de deudas sobre créditos para la vivienda.

A pesar de que la banca va a recuperar más de 18.000 millones de euros con las ejecuciones hipotecarias, va a perder casi el doble de esa cantidad en el proceso.

Ante el ridículo de esta paradoja, se abre un espacio para traer de nueva cuenta el debate sobre la dación en pago.

Con la dación en pago, se considera que la deuda hipotecaria queda saldada (sea cual sea su saldo pendiente) con la entrega de la casa. Es un tipo de ejecución hipotecaria vigente en los Estados Unidos, y que se considera brutal: despojar a una persona de su casa… Sin embargo, la deuda se salda.

En España el encono de los bancos (que usan todos los métodos a su alcance para recuperar lo que consideran su dinero) ha demostrado ser ineficiente: multiplica el drama de los deudores, limita su viabilidad… Y es inútil para la banca.