Vivienda

Cajas en contra de la dación en pago

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La Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA) se ha mostrado claramente contraria a la implementación en nuestro país de la dación en pago como sistema cuando un hipotecado no puede hacer frente a su deuda.

El argumento es bastante válido. Por un 3 % de personas que tienen seriamente comprometido su pago mensual se perjudica al 97% restante. No estamos de acuerdo en cuanto a los porcentajes, obviamente que los morosos son mucho más que esos. Pero si es cierto que se encarecerían todas las hipotecas, lo que perjudica a todos.

El punto clave es que es un cambio de reglas de juego en la mitad del partido. Que se establezca de aquí en más, es algo probablemente justo, pero no con las que ya están vigentes.

Lo que resulta algo irónico son las alternativas que plantean las cajas. Dicen que mejorar la educación financiera de la gente y tener una mejor información antes de hipotecarse, planteándose todos los escenarios, sería una buena idea.

Pues me parece que estos señores olvidaron todo eso durante la burbuja cuando le daban hipotecas a personas que eran obviamente de altísimo riesgo.

  • santi

    Aquí se mezclan dos cosas distintas, las hipotecas presentes y las futuras.

    Estoy de acuerdo con que no parece muy justo cambiar las reglas a mitad de partido, o sea, para las hipotecas actualmente suscritas. Pero a lo mejor, si las reglas son injustas, lo injusto es no cambiarlas ….. xD

    En todo caso, a estas hipotecas vivas no se les aplica el primer razonamiento: este cambio no perjudicará en absoluto a ese 97% de hipotecados no morosos que ya tienen una hipoteca, y que seguirían con las mismas condiciones.

    ¿Y a las futuras, es decir, las que se suscriban a partir de ese hipotético cambio de normas? Veamoslo con un poco de detalle:

    Ahora, tenemos (según ellos) un 3% de morosos, a los que se les ejecuta
    la hipoteca. Si se admite la dación, la pérdida por morosidad sería la diferencia entre el valor de la casa y la deuda pendiente (bueno, y eso que llaman lucro cesante porque pierden un cliente, pero en un entorno de falta de liquidez como el que hay ahora, tendríamos para hablar largo y tendido). ¿Cuanto es esa pérdida? A bote pronto, en el peor de los casos, suponiendo que las casas ejecutadas tuvieran valor cero (!), y la hipoteca se ejecutase al día siguiente de suscribirla, pues el valor de la hipoteca total. Para compensar eso, insisto, en el peor y más increible de los casos, tendrían que  incrementar el coste en un 3% (para ser exactos, en 3/97). Pongamos que en realidad, se ha saldado un 30 o 40% del principal, y que la casa se ha depreciado un 30-40%, y sale un 0% de sobrecoste XD).

    Pero para hacer la comparación en términos correctos, habría que considerar lo que pierden por morosidad actualmente. Ahora, cuando ejecutan una hipoteca, no gastan casi nada en tramitación (que le cargan a la deuda del ajusticiado, perdón, ejecutado), y en bastantes casos se quedan con la casa al 60% del precio de la tasación actual (que a su vez es un 30 % menor que la original); y eso porque, en un alarde de sensibilidad social (!!) nuestro gobierno ha decidido subir hace unos días el porcentaje, que antes era del 50% (gracias a lo cual, en vez de confiscarnos el 50%, ya sólo nos confiscan el 40% del valor).

    Por ejemplo: tienes una hipoteca con un capital pendiente de 120.000 euros, y una casa tasada en 120.000 euros (que compraste hace cinco años por 160.000), y no puedes pagar; el banco te ejecuta, se queda con la casa (que vale justamente lo que debes) y sólo te descuenta 72.000 de la deuda, te quedan 48.000 a pagar en comodos plazos a lo largo del resto de tu vida (además de un alquiler, que acuérdate de que ya no tienes casa). Bueno, quien dice 48.000 puede decir 60.000, que no contaba con los gastos de ejecución ni los intereses de demora, a tasas de usura, que has acumulado en los seis meses previos al deshaucio. Y, eso si, luego en el balance del banco, la casa confiscada no figura a su precio de adquisición, sino a su valor de tasación, y lo mismo en las estadísticas ce compraventa.

    Claro, si los bancos pretenden recuperar con los clientes no morosos el dinero que ya no pueden robar a los morosos, efectivamente puede encarecerse mucho, pero que mucho, las hipotecas.

    Por cierto, todo esto es de cara a los particulares, que si el hipotecado es un promotor, nadie discute la dación (asociada a la liquidación por quiebra), ni plantea obligar a sus accionistas a pagar la deuda pendiente, ni protesta porque eso encarece los créditos a la construcción.

    Así que yo sí estoy por cambiar las reglas a mitad de partido.