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Alternativas a la dación de pago

Alternativas a la dación de pago

Alrededor de 275.000 personas perdieron su casa desde el año 2007 al no poder hacer frente a la hipoteca. Este hecho está generando debate sobre las soluciones para solucionar este problema.

Una de las soluciones que ha ido cobrando fuerza en los últimos tiempos es la llamada dación de pago, que suele aplicarse como sistema de pago final cuando no se puede hacer frente al crédito hipotecario.

A pesar de estar reflejado en la ley española presenta una serie de dificultades. Principalmente el sistema hipotecario de nuestro país está concebido de tal manera que tiene difícil cabida la dación de pago.

Según varios especialistas en la materia, desde un punto de vista jurídico la dación de pago no soluciona el problema y si además se quiere aplicar con efectos retroactivos se estaría atacando a un principio de seguridad jurídica que provocaría la implicación del Estado por haber intervenido en los contratos.

Según palabras de Rafael Sanz Company, director de Servicios Jurídicos de Negocio Hipotecario y Contratación Singular del BBVA, “es preciso distinguir claramente lo que son cuestiones estrictamente jurídicas y económico-financieras de cuestiones sociales. Éstas últimas, como ocurre con la pérdida de la vivienda, o la existencia de una deuda, tienen desde luego una importante carga emocional y por supuesto que con una tasa de desempleo como la que tenemos en España, estas cuestiones sociales también deben ser atendidas y consideradas, pero entiendo que deben ser medidas de protección social, y no necesariamente todo pasa por solucionarlo estableciendo la dación en pago”.

Almudena del Río, registradora de la propiedad, asevera que una primera reforma sería desde luego atemperar el pago del impuesto en la dación en pago ya que ésta está gravada impositivamente dos veces, ya que se paga impuesto de transmisiones patrimoniales tanto cuando el banco se queda con la casa como cuando el banco la venda a un tercero.

“Se ha extendido la idea de que la dación en pago es un mecanismo que existe en todos los países menos en España, y eso es absolutamente falso, en casi todos rige el principio de responsabilidad patrimonial universal”, añadió.

No es admisible que al mínimo impago se determine el vencimiento del crédito, “a partir de que  debo 1.000 euros, incumplo dos o tres cuotas, los  intereses ya no son de esos 3.000 euros sino 250.000  euros que es el préstamo, más intereses moratorios”, observó Vicente Guilarte, catedrático de derecho civil.

En casos así nadie se plantea si podrá hacer frente a intereses moratorios del 12 o hasta el 20% ya que nadie se plantea que dejará de pagar.

Para el registrador de la propiedad, Luis del Pozo,  el debate se está centrando demasiado en la dación de pago “cuando en realidad lo que aquí no funciona, tal como lo reconoce el propio Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), es el sistema de subastas, que propicia subastas clandestinas, que provocan que las situaciones de enajenación forzosa no consigan nada parecido al valor real y se cree un perjuicio al ejecutante, al ejecutado y a la economía general”.

Es por ello por lo que sugiere que se centren en medidas concretas que alivien los defectos de la ejecución forzosa y no se cuestione el sistema en sí en momentos delicados como los actuales.

Según Vicente Guilarte se deberían de poner a la venta mediante subasta electrónica todas las viviendas disponibles a pesar de que se tengan que unificar los sistemas informáticos de las 17 comunidades autónomas.

Otro de los problemas realmente preocupante es la aplicación de la Ley Concursal en cuanto a personas físicas.  En países como Alemania se trata de una solución ya que se abre un expediente de insolvencia familiar cuando se considera que la situación se ha generado a pesar de que los deudores actuaban de buena fe y para ello se busca una solución para que no tengan que pagar de por vida.

A su juicio un problema grave de la dación de pago es que acabaría siendo la panacea para el especulador ya que el que ha comprado su segundo, tercer o cuarto inmueble con fines especulativos estaría encantado con esta posibilidad.

También existe un grave problema con las cláusulas de los contratos hipotecarios ya que algunas pueden considerarse a priori como abusivas y en este caso da poder al banco ante los problemas de pago.

Luis del Pozo explicó este fenómeno señalando que  “cuando me caso no hago un pacto prenupcial porque no contemplo en ese momento la posibilidad de una crisis, pues lo mismo la hipoteca. Yo me fijo que me den las perras y el interés, pero no me fijo en interés de demora o  clausulado. Puesto que hay una asimetría legislativa, vamos a meternos de una manera razonable”.

Del Pozo comentó también que “no puede quedar al puro arbitrio del registrador en el momento en que entre la  hipoteca en el Registro, decidir que cláusulas son abusivas y cuáles no. Pero hay instituciones que sí que deben  ponerse en marcha como, por ejemplo, el Registro  de Condiciones Generales de la Contratación, donde se inscriben las sentencias que declaran cláusulas nulas“.

En el caso de la dación de pago como solución cuando se trata de inmigrantes que han vuelto a su país según Rafael Sanz “es una solución para quien no va tener nada que aportar en el futuro”.