TAE son las siglas de Tasa Anual Equivalente, en su cálculo se tienen en cuenta las siguientes magnitudes: el tipo de interés, las comisiones bancarias, la frecuencia de pago (mensual, trimestral, semestral, etc.) y otros gastos o ingresos.

A través de su cálculo podemos hallar el valor real de un crédito o préstamo hipotecario. Su fórmula es la siguiente:

[r, expresa el tipo de interés, ya sea mensual, semestral, etc., en términos relativos (es decir, si fuera un 5%, no se expresaría así, sino = 0,05 en tanto por uno) y f indica la frecuencia de pagos de interés en un año, es decir, si fuera mensual sería 12, si es trimestral sería 4, etc.]

A la hora de comparar y decidirse por un crédito, préstamo u otro, los expertos recomiendan:

• Utilizar el T.A.E. para comparar sólo préstamos que sean a un mismo plazo. Las comisiones hacen que sea diferente según el plazo para el que se calculan.
• No comparar nunca el T.A.E de un préstamo con tipo de interés fijo con el de un préstamo con tipo de interés variable, ya que en este último será un T.A.E. teórico, porque no hay manera de saber cuál va a ser la evolución del índice de referencia. En el caso de un préstamo de tipo de interés fijo es fácil decantarse ateniéndose al T.A.E., menor T.A.E., menor dinero pagaremos.
• Tampoco se debe comparar el T.A.E de un préstamo personal con el de uno hipotecario. El hipotecario tiene muchos más gastos que no se incluyen en el cálculo del T.A.E. legal, como son los gastos notariales, seguros obligatorios, etc.

  Mar Criado

Según el Observatorio de Vivienda joven, realizado por el Consejo de Jóvenes de España (CJE), la media que debe dedicar un joven para adquirir una vivienda constituye el 67’8% de sus ingresos este dato, en opinión de Mario Esteban, presidente del CJE, se hace muy difícil o práctiamente imposible que un joven (siempre dentro de ese promedio) pueda acceder a comprar su propia casa, dado que, el esfuerzo que este hecho conlleva, no debe superar el 30%.

El salario medio real es de 16.225,46 euros al año en esta capa de la población y, según este estudio, para que un joven pudiera hacer frente a la situación actual debería ingresar un 126% más, es decir, 36.678,27 euros anuales.

Otro dato que nos aporta el Observatrio es que, si considerásemos dedicar ese porcentaje ideal del 30% del salario, la superficie máxima a la que podría acceder sería de 46’8% metros cuadrados construibles, esto es, unos 40 metros cuadrados habitables.

Si nos detenemos ahora en el estudio por provincias, vemos que, en Vizcaya, Guipúzcoa, Madrid, Barcelona y Baleares, el esfuerzo que han de realizar los jóvenes es mayor, llegando a invertir, de media, el 80% de sus ingresos, en la otra “punta” del estudio se encuentran los jóvenes de Teruel, Cáceres, Ciudad Real, Cuenca, Lérida, Badajoz y Palencia, quienes deben dedicar un 45% o menos de sus salarios a este fin.

En cuanto a las necesidades salariales adicionales, también existen diferencias según la comunidad en la que nos encontremos y, mientras que en Baleares y Madrid el incremento salarial necesario sería del 179’5 y 176’3% respectivamente, en Navarra sería de un 72% y en Extremadura un 38,8%.

La emancipación es la principal causa-efecto de la compra de una vivienda, esta tasa en España se situa en el 44,8%. Aunque también hemos de tener en cuenta que se trata de un fenómeno muy ligado a la inmigración, que se considera toda emancipada.

Por tramos de edad, entre los 18 y 24 años, dicha tasa se sitúa en el 13,3%, entre 25 y 29 son un 45,7% los emancipados y entre los 30-34 años un 73,7%.

Los responsables del Consejo de la Juventud de España calificaron los datos del Observatorio de “preocupantes” y dignos de hacer reflexionar a las autoridades públicas en busca de soluciones válidas para resolver los problemas de la vivienda en este sector de la población.

Para ello reivindicaron una serie de medidas, como la promoción de planes de emancipación juvenil, la creación de institutos públicos de vivienda, promoción de un número suficiente de viviendas con precios asequibles que no detraigan más del 20% de los ingresos, mayor construcción de viviendas públicas y establecer cupos obligatorios de reserva de vivienda protegida.

Mario Esteban considera positivas las medidas promovidas por el Ministerio de Vivienda pero, según su punto de vista, necesitan de un entorno administrativo favorable para que no se queden aisladas. En cuanto al alquiler como fórmula alternativa al problema, el CJE, recalca la necesidad de la promoción pública, ya que los precios en el mercado libre hacen inviable esta posibilidad con los actuales ingresos de los jóvenes.

  Mar Criado

Hay varios motivos que pueden llevar a una persona a la necesidad de cambiar de vivienda: modificación en la estructura familiar, causas laborales, pero, sin duda, el más importante actualmente, es de tipo económico: las subidas de tipos de interés en los últimos tiempos, han hecho que, para muchas familias, sea casi una misión imposible afrontar la hipoteca que les supuso la compra de su vivienda y llegar a fin de mes, también la necesidad de reducir el tamaño de la vivienda y así ahorrar en cuanto a gastos en luz, agua, calefacción y mantenimiento en general de la misma, son solo algunas de las causas que pueden motivar ese cambio de residencia.

Para llevarlo a cabo existen un producto, el crédito puente o hipoteca de cambio de vivienda, que posibilita la compra de un nuevo inmueble sin tener que vender precipitadamente la antigua residencia y, por ello, desaprovechar el partido que se pueda sacar a la misma por tener que, como popularmente se dice, “mal venderla”.

El crédito hipotecario consiste, fundamentalmente, en la concesión de un crédito por parte del banco con el que se financian los gastos de adquisición de la nueva vivienda, una vez firmadas las escrituras del nuevo hogar se formalizará una hipoteca tradicional, asociada a la nueva casa, de un importe superior al crédito recibido.

Aunque la diferencia no está claramente delimitada, algunos expertos se inclinan porque la hipoteca de cambio de vivienda es aquella en la que, generalmente, la operación de compraventa de la nueva residencia se realiza sobre el plano de la misma, es decir, con el inmueble aún sin construir y, como garantía de pago, se hipoteca la vivienda en propiedad. Aunque, como decía, no hay consenso con respecto a esto y, para otros, crédito puente e hipoteca de cambio de vivienda es lo mismo, ya sea la nueva compra sobre plano o no.

Las entidades bancarias, de crédito, cajas, etc. hacen escasa o nula publicidad de estos productos por el riesgo que comporta para ellas realizar estas operaciones hasta que el cliente vende su anterior casa.

Todas las condiciones de este tipo de hipoteca varían dependiendo de la entidad a la que acudamos, por ello es muy importante asesorarse bien y sopesar detenidamente las diferentes ofertas no sólo por lo que suponen a corto plazo sino por lo que deparará más adelante.

Mar Criado

*Nota complementaria a la entrada anterior (SEGUNDO MES CONSECUTIVO DE BAJADA DEL EURIBOR)*

El euribor cerró finalmente noviembre de este mismo año con una media mensual del 4’607% (no muy alejada de lo previsto).

Su oscilación a lo largo de dicho mes ha ido desde el 4’556% alcanzado el lunes día 12 (cota más baja del mes) al 4’692, cifra en la que se situó el reciente viernes 30 (cota más alta de mes).

Comenzó el mes con un descenso en el índicador de tipos, pasó del 4’630% el día uno, al 4’601% cotizado el tercer día de noviembre, al día siguiente se produjo una subida puntual hasta la cifra del 4’606%, a partir del cual se vuelve a repetir el descenso, esta vez más prolongado en el tiempo, para alcanzar el 4’556% el citado 12 de noviembre. Desde aquí, y hasta el día 22, tienen lugar 10 días en los que el euribor presenta una escalada paulatina y suave, llegando al 4’620%, se produce ahora una bajada puntual y leve al día siguiente, llegando al 4’618%, para alcanar el 4’629% el día 26 y experimentar de nuevo una bajada de un día que situará al euribor en un 4’626%, cifra desde la que se inicia la subida más acusada del mes y que cierra el mismo al alza pasando de este 4’626% al nombrado como mayor cota del mes, 4’692% en tan solo tres días.

  Mar Criado