Como todos comprobarían ayer, la cotización del euribor a un año bajó de forma muy acusada con respecto al día anterior, es decir, pasó del 4’885% del día 17 a un 4’827% del día 18, y quizá se estén preguntado a qué se debe esta bajada tan repentina cuando todo apuntaba a que el índicador de tipos iba a seguir subiendo.

Pues bien, el motivo de dicho descenso es la inyección de liquidez que el Banco Central Europeo (BCE) ha llevado a cabo para paliar la crisis. Así, adjudicó en la subasta semanal casi todo el dinero que demandaron las distintas entidades, 348.607 millones de euros a un tipo de interés del 4’21% que, como vemos, queda muy por debajo del 4’8% que las entidades tendrían que abonar en el mercado interbancario.

Además, ha entregado los fondos a dos semanas de plazo, esto es, una más de lo que habitualmente concede el BCE.

No obstante, esta actuación no ha sido del gusto de todos, así, según el diario publico.es los anlistas piensan que tanta liquidez provocará una nueva subida de la inflacción pero no va a paliar la crisis de confianza ni, por lo tanto, va a acabar con la ralentización del crecimiento la economía mundial.

Lo que si consiguió esta iniciativa, como mencionábamos al principio, fue provocar una inminente bajada del euribor, más acusada aún si tomamos la cifra del euribor a un mes (utilizado por las entidades bancarias para la financiación a corto plazo) que pasó del 4,93% del reciente lunes, al 4,634% del día de ayer.

Por su parte, el Sistema de Reserva Federal de los Estados Unidos (FED) ha aprobado un plan para desterrar las hipotecas basura o “subprime”, en el que, una de las cláusulas obliga a los bancos a asegurarse de que el cliente podrá devolver el préstamo.

  Mar Criado

La entidad pública empresarial Sepes, adscrita al Ministerio de Vivienda, y la Federación de Municipios y Provincias (FEMP) van a construir, dentro del plan denominado “Ciudad Joven Municipal”, 20.000 pisos para destinarlos al alquiler para jóvenes no universitarios. Las viviendas, que tendrán un coste de 250 euros al mes, constarán de 40 metros cuadrados con garaje y trastero.

Este programa está destinado a jóvenes menores de 35 años que estudien algún curso de formación profesional o accedan por vez primera al mercado laboral y cuyos ingresos no le permitan acceder al alquiler de una vivienda en el mercado libre.

En declaraciones a Cinco Dias, fuentes conocedoras del proyecto explicaron que las 20.000 viviendas previstas en la primera fase del plan, se construirán sobre suelos dotacionales o patrimoniales, propiedad de aquellos ayuntamientos adheridos al plan.

“Los terrenos dotacionales son aquéllos que proceden de la cesión obligatoria que realizan los promotores a los ayuntamientos del 10% del aprovechamiento urbanístico”, aclararon las fuentes mencionadas. En dichos terrenos, será la entidad pública Sepes (dependiente del Ministerio de Vivienda) quien inicie la promoción de las viviendas.

El coste máximo estimado de edificación de las viviendas (de 54 metros cuadrados construidos, 40 metros útiles), es de 68.000 euros por inmueble; de los cuales Sepes está dispuesta a contribuir con 13.700 euros por casa. Cantidad que recuperaría pasado un año tras la construcción de los edificios.

Las distintas administraciones y organismos implicados en esta iniciativa aun no han llegado a un acuerdo sobre quién aportará el resto del capital necesario ya que, el coste total, sin incluir el valor de los terrenos, podría alcanzar la cifra de 1.360 millones de euros.

Las puertas estarán abiertas para la iniciativa privada en este plan, aunque, de momento, no se ha especificado en qué medida ni de qué manera. Otra decisión que aún no se ha tomado es qué entidad o administración se encargará del cobro de las rentas.

Según la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), la renta media que se paga en estos momentos por alquilar una vivienda es de 695 euros al mes en el mercado privado o libre; esta cantidad, frente a la estimada en el Plan Ciudad Joven Municipal, de 250 euros, supondría un ahorro del 64%.

  Mar Criado

Santander, BBVA, Caja Madrid, La Caixa, Banco Popular, Bancaja, Banco Sabadell, Caixa Catalunya, CAM, Bankinter, Caixa Galicia, Ibercaja, BBK, Caja España, Caixanova, Caja Duero, Kutxa, Deutsche Bank y Banco Pastor, son los diecinueve bancos y cajas contra los que la Comisión Nacional de Competencia (CNC) ha abierto expediente sancionador por haber podido incurrir en la vulneración de la libre competencia al condicionar la concesión de sus préstamos a la contratación de seguros.

La CNC instruirá los expedientes durante un plazo máximo de 18 meses para comunicar su veredicto e imponer las sanciones oportunas en caso de que dicha vulneración de la competencia resultara ser real.

Con esto, Competencia cumple con una sentencia emitida por la Audiencia Nacional en 2003 y ratificada por el Tribunal Supremo en 2006, en la que se instaba al entonces Tribunal de la Competencia a iniciar expediente sancionador contra Caja Madrid por la supuesta realización de prácticas prohibidas por el artículo 1 de la Ley de Defensa de la Competencia.

Según declara el mencionado organismo, en junio de 2000 la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) denunció a Caja Madrid por condicionar, presuntamente, la concesión de un préstamo bancario, a la contratación de un seguro con una entidad aseguradora perteneciente a su mismo grupo empresarial.

Dicha denuncia fue archivada por el Servicio de Defensa de la Competencia, posteriormente Ausbanc recurrió esta decisión ante el Tribunal de Defensa de la Competencia y, este último, la desestimó en 2001. Tras esto, la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios interpuso un recurso, que fue estimado por la Sala Sexta de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional en 2003.

La Audiencia, en su resolución, establecía que los hechos denunciados “podrían incidir en sectores relevantes como el de créditos hipotecarios o el de seguros de vida, lo que hacía conveniente incoar un expediente sancionador que, sin prejuzgar la resolución de fondo que pudiera dictarse, permitiría profundizar sobre las circunstancias concurrentes”.

Caja Madrid recurrió la sentencia arriba expuesta ante el Tribunal Supremo que desestimo este recurso.

En fin, el euribor que no para de subir y así están las cosas…

  Mar Criado

La consultora Aguirre Newman, en su estudio “La coyuntura del sector y las perspectivas para 2008″ vaticina que el precio de la vivienda caerá entre el 5 y el 10% en las capitales españolas en el próximo año 2008. Debido a la situación de sobreoferta debida, principalmente, a la reducción en la demanda ante el endurecimiento de las condiciones de financiación. Además, el estudio afirma que la bajada de los precios irá acompañada por un descenso en la venta de viviendas que alcanzará el 50%.

La reducción en los precios podría ser más acusada en aquellas zonas de la Costa del Sol donde la situación de sobreoferta es de mayor magnitud. En este sentido, el estudio realizado señala que ya se están produciendo bajadas encubiertas en las grandes ciudades, bien en forma de mayor flexibilidad de financiación o bien en forma de “regalos” o valor añadido, como puede ser que el inmueble incluya plaza de garaje.

Tras la crisis crediticia del pasado verano, las entidades financieras han perdido liquidez crediticia, por lo que se han endurecido las condiciones para acceder a préstamos y créditos para el comprador, lo que a su vez ha provocado que se mantenga en pie la demanda por necesidad y no la demanda por inversión.

Así, según Aguirre Newman, la demanda por creación de hogares en 2008, será de unas 450.000 viviendas anuales, por debajo de las 550.000 estimas por el Gobierno y de las 900.000 en 2006; y podrá alcanzar la cifra de 700.000, las viviendas que inversores particulares sacarán al mercado desde su propio patrimonio al no obtener la rentabilidad esperada.

Angel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman, ha explicado que serán los “factores exteriores” ayudados por la creencia de que bajarán los precios, los que acelerarán el ajuste del mercado.

Afirma Aguirre Newman que los promotores también se resentirán por la falta de capital necesario para trabajar en un sector en el que toda inversión se realiza a medio y largo plazo. En este sentido habla de una situación de bloqueo del mercado del suelo ante el endurecimiento de los créditos.

Javier García-Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercados, alude a los tipos de interés señalando que tendrá una “importancia crítica” en el futuro de este mercado ya que una reducción en los mismos supondría un importante desahogo para el sector.

  Mar Criado

El G14, grupo formado por las principales inmobiliarias españolas que cotizan en bolsa, alerta de que el ritmo actual de contrucción de nuevos pisos hará que desaparezcan 400.000 puestos de trabajo en el sector durante los próximos dos años; además, en sus previsiones, afirma que el precio medio de la vivienda se estancará y que incluso puede registrar bajadas en términos reales en 2008.

El lobby inmobiliario atribuye sus previsiones al agravamiento en el ajuste gradual que se venía realizando en el sector tras el impacto que produjo en el mismo la crisis estallada en agosto, por las hipotecas ‘subprime’ norteamericanas, cuya primera consecuencia fue una importante reducción en la financiación bancaria a promotores y particulares.

Para justificarse, el G14 argumenta que la venta de pisos bajó desde agosto de 2007 en un 30%, duplicando la tasa de descenso de la primera mitad del año, que estuvo entre el 13 y 15%. Además, la promoción y construcción de nuevas viviendas cayó en un 40%, lo que constituye, también en este sentido, el doble de la bajada experimentada el resto del año.

No obstane, según el G14, la demanda sigue existiendo aunque se encuentra “embalsada y expectante a que se confirmen un conjunto de circunstancias que les vuelva a llevar a las oficinas de venta”. Entre esas circunstancias se citan, entre otras, la bajada del euribor.

Además de esto, el grupo inmobiliario, hace referencia al precio del suelo y las dificultades para sacar al mercado suelo urbanizable, como dos de las principales preocupaciones del sector. En este sentido culpa directamente a las comunidades autónomas y lo ayuntamientos, ya que es a ellos a quien compete esta materia, haciendoles un llamamiento para que proporcionen suelo que permita construir viviendas asequibles para los habitantes.

  Mar Criado

Al fin parece que tendremos que dar la razón a Joel por lo que nos dijo en su comentario en este blog, cuando dejaba entrever la posibilidad de una subida del euribor, aunque rectificando ese “por poquito”, ya que, en tres días, el principal referente de tipos de interés de la zona euro, ha pasado de cotizar en un 4’718% a hacerlo en un 4’847%.

El nuevo y acusado repunte experimentado ayer, no constituye, ni mucho menos, una buena noticia para los “hipotecados”, deja al índice en su cota máxima desde finales del año 2000 y sitúa la media mensual en un 4’758%, 0’837 puntos por encima de la cota alcanzada por el euribor en diciembre de 2006.

Sin duda, las tres subidas consecutivas de los últimos días son una consecuencia directa de la decisión adoptada este jueves por el Banco Central Europeo de no bajar los tipos de interés y de la crisis de crédito derivada del derrumbe del sector “subprime” de Estados Unidos.

Si se mantuviera esta tendencia alcista del índice de tipos de interés, diciembre rompería con los dos descensos consecutivos registrados en octubre y noviembre y anularía el efecto bajada que estos supusieron ya que, de seguir así, la subida de este mes superaría a las dos anteriores caídas juntas.

Además, marcaría un nuevo récord, ya que nunca el euribor cotizó por encima del 4’72% alcanzado en septiembre de este mismo mes.

Pero quizá sea pronto para hacer pronósticos tan aventurados y abrá que esperar, una vez más, a ver si la evolución del mes nos da la razón en estas especulaciones o, por el contrario, desestima esta tendencia alcista de la que hoy nos hacemos eco.

  Mar Criado

Las reformas establecidas por el proyecto de ley de regulación del mercado hipotecario están ya en vigor tras la publicación de la nueva norma en el Boletín Oficial del Estado el pasado sábado 8 de diciembre.Como ya comentamos aquí, esta ley regula y ofrece nuevas garantías a la hipoteca inversa, reconoce las hipotecas flotantes o de máximos, crea un marco legal para el seguro de dependencia y ofrece algunas mejoras a las personas con préstamos hipotecarios:

• Como la reducción de gastos entorno al 85% en aranceles notariales y registrales.
• Reducción del 1 al 0’5% de comisión máxima por cancelación anticipada o subrogación de una hipoteca contratada a un tipo de interés variable, esta cota puede bajar hasta el 0’25 si la hipoteca tiene más de tres años de antigüedad.
• Reducción tambien al 0’25% de las comisiones contratadas por amortización de capital anticipado a partir del quinto año de vida de la hipoteca.

Si desean ver el texto completo pueden hacerlo en el texto completo publicado en el BOE: http://www.boe.es/g/es/bases_datos/doc.php?coleccion=iberlex&id=2007/21086

  Mar Criado

Se considera “morosidad hipotecaria” el impago de una cuota del préstamo durante tres o más meses.

El Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) ha optado por mantener los tipos de interés en el 4% por sexto mes consecutivo. El pasado mes de junio se aplicó una subida de un cuarto de punto que situó el precio del dinero en el nivel más alto desde agosto de 2001. Según Jean Claude Trichet, presidente de dicha institución, el Consejo ha debatido una posible subida pero no una bajada.

La decisión viene motivada por la crisis de confianza en los mercados financieros provocada por el desplome del sector ‘subprime’ norteamericano y las dificultades para conseguir liquidez. Por ello, el BCE, ha de determinado mantener el precio del dinero estable en espera de la evolución de los mercados financieros.

La primera reacción a esta medida ha sido la subida del euribor de un 4’718% a un 4’769% del día 6 al 7 del presente mes. En caso de que se mantuviera esta tendencia, diciembre podría cerrar con un euribor al alza que rompería con los dos anteriores meses de bajadas producidas tras dos años de subidas consecutivas, lo que llevaría a un nuevo aumento en las cuotas de los préstamos hipotecarios.

  Mar Criado

Un estudio hecho recientemente por “HipotecaGratis”, revela que existe un importante nivel de desconocimiento de los conceptos básicos hipotecarios.

Así, gran parte de los usuarios no distingue entre tipo de interés y diferencial o creen que el euribor es la suma de todo ello.

También nos dice HipotecaGratis en este estudio que, las principales preocupaciones de los que van a contratar una hipoteca, son el tipo de interés aplicable y la cuantía menscual a pagar, por otro lado, el importe global del préstamo y el plazo de amortización pasarían a un interés secundario.

Asimismo, el desinterés por el TAE, provocado en la mayoría de los casos por la ingnorancia a cerca de qué es o la confusión de este con el euribor, hace que los consumidores estén desestimando la posibilidad de estimar el coste real del préstamo en cuestión.

En cuanto a otro tipo de condicionantes a la hora de firmar la hipoteca, el cliente suele ir acompañado por otra persona, su pareja en la mayoría de los casos; el plazo de amortización sule fijarse de 31 a 40 años, periodo que, habitualmente, se ve alargado para que el “hipotecado” pueda hacer frente a las mensualidades por las oscilaciones de los tipos de interés. Las cuotas más corrientes se encuentran entre los 900 y los 1200 euros, lo que llevaría a que, en una pareja donde ambos sean trabajadores, el sueldo de uno de ellos vaya destinado íntegramente a pagar la hipoteca. Y, por último, entre el 20 y el 50 por ciento de los clientes están en listas de RAI y ASNEF, lo que obliga a utilizar la vivienda como garantía que permita excluirlos de las mismas.

  Mar Criado