Hace poco más de un mes inaugurábamos este foro haciéndonos eco de la posible bajada del Euribor que, sin embargo, no tendría repercusiones positivas directas en aquellas personas a las que correspondiera revisar su hipoteca en octubre.

Hoy podemos decir que esa bajada es ya una realidad, al menos en estos dos meses, ya que el principal indicador de tipos de interés cerrará el mes de noviembre alrededor del 4’6%.

Aunque tampoco podemos hacer lectura positiva del dato a corto plazo porque, de nuevo en este mes, a pesar de la bajada, el índice de referencia se sitúa por encima de la cotización que alcanzó hace un año, concretamente 0’73 puntos más. Por lo que, para aquellas personas que revisen su hipoteca anualmente y deban hacerlo en este mes de noviembre, esta bajada del euribor significará una subida real en su cuota.

Llevándolo a un caso práctico, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) tomados en septiembre, la hipoteca media se sitúa en 150.328 euros, contratada a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euríbor. Con estas referencias, la cuota de este mes pasaría de 824 euros que se pagaban en noviembre de 2006 a 887 que se pagará este mes que hoy concluye. Es decir, 63 euros más a pagar cada mes en las cuotas, lo que hace una subida anual de 756 euros.

Tampoco las hipotecas contratadas para revisar semestralmente notarán esta bajada con respecto a mayo de 2007, cuando el euribor cotizaba en 4’373, más bajo por tanto que la cifra que se alcanzará en este mes de noviembre y provocará esa subida en la revisión de la hipoteca.

Los que sí pueden hacer lectura positiva son aquellos cuya hipoteca esté contratada para revisar trimestralmente, ya que, en el mes de agosto el indicador se situó en el 4’666%, la bajada será suave, pero bajada al fin y al cabo.

  Mar Criado

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó la cifra de 150.328 euros en septiembre, dato que, contrastado con el del mismo mes del pasado año 2006, supone un incremento del 3’5% y no obstante es un 1,3% inferior al registrado en agosto de 2007, según la estadística de hipotecas publicada hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El capital prestado para este tipo de hipotecas en dicho mes casi llegó a los 15.585 millones de euros, lo que significa un descenso del 7,3% respecto a septiembre de 2006 y un aumento del 14,4% sobre agosto de este mismo año. Asimismo, el importe medio por hipoteca constituida sobre el total de fincas rústicas y urbanas se situó en 166.711 euros, un 0,4% más en relación con el mismo mes del años pasado y un 2,4% inferior que el mes anterior.

En septiembre de este año, se hipotecaron un total de 147.155 fincas rústicas y urbanas, lo que constituye una bajada del 8,74% respecto al noveno mes del año anterior. Dichas fincas fueron hipotecadas por valor de 24.532 millones de euros, un 8,40% menos que el pasado año.

En cuanto a entidades, las cajas de ahorro se encuentran a la cabeza en número de concesiones de préstamos hipotecarios en septiembre, el tipo de interés medio de dichos préstamos fue del 4’88% y el plazo medio otorgado de 27 años; seguidas de los bancos, cuya media de tipo de interés se situó también en el 4’88% y cuyo plazo medio alcanzaba los 26 años; y, tras ambos, se encuentran otras entidades financieras. Las posiciones serían las mismas si hablamos en término de capital prestado (primero Cajas de Ahorro, luego Bancos y por último otras entidades).

La inmensa mayoría de las hipotecas constituidas en septiembre se contrataron a tipo variable, un 98’4% de las mismas, frente al 1’6 contratadas a tipo fijo. De las primeras, el índice de referencia de tipos más usado fue el EURIBOR, en un 87,2% de los casos.

Siguiendo con el estudio, el número total de hipotecas que experimentaron cambios en sus condiciones ascendió en orden de un 25’2% respecto a septiembre de 2006, alcanzando en el actual año las 29.215 hipotecas “renovadas” . 22.635 se renegociaron con la misma entidad en la que, esto es, por novación, y 4.562 créditos cambiaron de entidad, es decir, se llevó a acabo una subrogación. De todas ellas, 21.153 eran de hipotecas constituidas sobre viviendas.

Parándonos ahora en las diferentes comunidades autónomas, las regiones en las que se contrataron un mayor número de hipotecas sobre fincas por cada 100.00 habitantes (siempre hablando del mes de septiembre) fueron Murcia (con 695) y Comunidad Valenciana (con 541), mientras que Extremadura y Cantabria fueron las que registraron un mayor crecimiento con respecto al año anterior (42,3% y 14,9%, respectivamente). En cuanto al importe medio hipotecario, fueron las comunidades de La Rioja y País Vasco las que registraron la mayor cuantía.

  Mar Criado

El Ministerio de Vivienda ha firmado convenios de colaboración con el presidente del Consejo General de Administradores de Fincas, Miguel Ángel Muñoz Flores, y con el presidente del Consejo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Santiago Baena. El fin de dichos acuerdos es llevar a cabo una campaña conjunta que aliente a los propietarios de viviendas vacías a ponerlas en alquiler.

Los firmantes de los convenios se han comprometido a distribuir 2.150.000 folletos informativos para los propietarios y 6.000 carteles entre las agencias inmobiliarias de toda España.

Los folletos y carteles recogen información sobre las nuevas garantías que ofrecen las medidas presentadas por el Gobierno en el Plan de Ayuda a la Emancipación y Fomento del Alquiler presentado en septiembre y que, se espera, entre en marcha a partir de enero de 2008.

Asimismo. además de folletos y carteles, se ha elaborado una página web (http://www.alquilesuvivienda.es/) donde se informa de las nuevas ventajas e incentivos ofrecidos a los propietarios para impulsar el alquiler.

Entre las medidas para fomentar el alquiler, destacan las ventajas que tiene arrendar a personas de entre 22 y 30 años, tras el establecimiento de la renta básica de emancipación para jóvenes. Así como la flexibilización llevada a cabo en los requisitos que han de reunir los propietarios para recibir la subvención de 6.000 euros si decidieran sacar sus viviendas vacías al mercado del alquiler, o la exención fiscal para los propietarios del 100% de las rentas recibidas por alquiler si el inquilino es menor de 35 años y del 50% en el resto de los casos.

Además de esto, presentan las nuevas garantías que ofrece el sello del “Alquiler Seguro” de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), como pueden ser el seguro ante daños e impagos,con un abaratamiento de hasta un 70 por ciento, o la agilización de los desahucios gracias a la próxima puesta en marcha de 10 nuevos juzgados de lo civil.

El sello del “Alquiler Seguro” probablemente sea presentado el jueves de esta misma semana.

  Mar Criado

La inmobiliaria Viventta califica de “absolutamente óptima” la situación de fines de 2007 para adquirir una vivienda por dos motivos principales: la ralentización de los precios del sector y porque el comprador podrá declararla en su próxima Declaración de Renta obteniendo de este modo un beneficio en su fiscalidad.

El director general de Viventta, Daniel Muñoz, afirma que los precios no van a bajar porque la demanda aún existe y que la etapa de ralentización de los mismo por la que estamos pasando hacen este momento muy atractivo para adquirir una vivienda, principalemente en las zonas de “mayor calidad”.

Además, Muñoz insiste en que tras la reforma aprobada en 2002 y puesta en marcha a partir de enero de 2003, la compra de un inmueble es una herramienta “clave” en el diseño de la fiscalidad, ya que contribuye a mejorar los resultados de la factura fiscal.

El directivo aconsejó realizar un estudio exahustivo antes de formalizar la compra-venta ya que, el diseño adecuado de la fiscalidad de una vivienda puede llevar a abaratar el precio final de la misma.

Quizá sea por esto último por lo que el grupo ofrece además asesoría fiscal, ante lo que Muñoz recordó que las desgravaciones más importantes se aplican a la apertura de una cuenta vivienda y a la adquisición de una vivienda además de que las deducciones fiscales por la adquisición de un inmueble se consiguen siempre que éste se constituya como la residencia habitual del contribuyente.

Del mismo modo explicó que el concepto de vivienda incluye garajes, trasteros o anexos siempre que estén en el mismo edificio de la residencia y recalcó que también tienen derecho a reducción fiscal las ampliaciones y rehabilitaciones de inmuebles.

  Mar Criado

El Ejecutivo español se acerca al fin de esta legislatura sin haber podido llevar a cabo el recargo del 50% en el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) para viviendas deshabitadas recogido en la Ley Reguladora de Haciendas Locales, ya que no ha podido realizar una descripción que concrete aquello que debe considerarse como vivienda desocupada permanentemente.

El Gobierno afirma que la Dirección General de Catastro ha manejado algunas soluciones, como el estudio de fórmulas basadas en consumos medios de agua y, especialmente de electricidad, en los cuales, de no sobrepasarse un umbral de consumo, la vivienda en cuestión sería catalogada como desocupada, sin embargo hay varios motivos que hacen que esta opción no ofrezca las garantías requeridas para aplicar la ley ya que, hay que tener en cuenta que las estadísticas sobre consumo se llevan a cabo a través de cuestionarios cumplimentados por las empresas suministradoras, lo que no proporciona un nivel de desagregación suficiente. Además de las dificultades para establecer un umbral mínimo de consumo, ya que, las diferencias muy acusadas atendiendo a variables como número de habitantes por abonado o climatología del lugar en cuestión entre otras.

El INE (Instituto Nacional de Estadística), para la elaboración del padrón de viviendas, hace valer la siguiende definición de vivienda deshabitada: “inmueble familiar que no es residencia habitual de ninguna persona ni es utilizado de forma estacional, periódica o esporádica por nadie”. Sentencia que tampoco resulta válida al gobierno de la nación, ya que elude el establecimiento de un plazo temporal y otras condiciones específicas para la desocupación.

Además considera nuestro Ejecutivo que habría que excluir apartamentos turísticos vacacionales, viviendas arrendadas por empresas en virtud de relación laboral, inmuebles dedicados a multipropiedad o inmuebles militares desocupados.

Por su parte, algunas comunidades autónomas ya están introduciendo un gravamen de desocupación, como es el caso del País Vasco, donde se ha tomado por vivienda deshabitada aquella que durante un año ha estado en desuso, excluyendo los supuestos de segunda vivienda u otras causas justificadas como enfermedad o motivos de trabajo.

En Cataluña, el proyecto de la Ley del Derecho a la Vivienda, prevé la expropiación temporal de inmuebles cuando sus propietarios los tengan deshabitados y hayan rechazado todos los incentivos y/o ayudas para sacarlos al mercado del alquiler. En este caso se toma como inmueble desocupado aquellos que, sin causa justificada, no hayan estado habitados durante el periodo de 2 ó más años.

Por otro lado, 189 municipios repartidos por toda España están a la espera de esa tipificación de “vivienda vacía” en la Ley Reguladora de Haciendas Locales, para comenzar a cobrar el mencionado recargo sobre el IBI.

  Mar Criado

El Proyecto de Ley por el cual se modifica la Regulación del Mercado Hipotecario recogida en la Ley 2/1981 de 25 de Marzo, ha sido aprobada definitivamente por el Pleno del Congreso.

Entre las modificaciones que introduce el nuevo Proyecto de Ley, las más señaladas son:

• Llevará cabo una revisión en los mecanismos de transparencia e información actuales para garantizar al tomador de un crédito o préstamo una transparencia más efectiva que le permita conocer los riesgos reales de cada producto para así poder adoptar una decisión con mayor criterio entre las diferentes ofertas existentes en las distintas entidades.
• Sustituye el concepto de comisión por el de compensación modificando su cálculo para que refleje de forma fidedigna los riesgos que realmente asume la entidad y evite situaciones de falta de equidad para las familias. Además, ofrece el mismo tratamiento a la subrogación que a la cancelación anticipada.
• Se proponen dos tipos de compensación: la compensación por desistimiento, cuya finalidad es abonar los gastos reales en los que incurre la entidad, su límite máximo será de un 0’5% de capital amortizado anticipadamente a través de la cancelación anticipida o subrogación del crédito de inerés variable, mixto o fijo. Y la compensación por riesgo de tipo de interés, esta sólo se cobrará a préstamos con interés mixto o fijo y cuando la cancelación o subrogación genere un beneficio para el prestatario y una pérdida de capital para la entidad en cuestión, esto es, cuando los tipos de interés estén por debajo del interés pactado, en este tipo de compensación el porcentaje es libre.
• Se reducen los costes de aranceles notariales y registrales asociados a los actos de novación o subrogación (buscando una mejoría de las condiciones del préstamo) y cancelación anticipada.
• Pretende fomentar la independencia y profesionalidad de las sociedades de tasación a través del establecimiento de reglamentos y diferentes mecanismos de control.
• En cuanto a la hipoteca inversa, podrán solicitarla las personas mayores de 65 años, dependenties severos y grandes dependientes con garantía de su vivienda habitual. El prestatario sigue siendo propietario de su vivienda y, por tanto puede residir en ella, hasta su fallecimiento. No se cobrarán compensaciones por cancelación en caso de fallecimiento del prestatario. Los herederos harán frente a la deuda sólo hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

  Mar Criado

Seguro que estamos hartos de oir y ver anuncios de reunificación de préstamos como si esto fuera la solución a nuestros problemas económicos y, no digo que no pueda serlo, pero depende en gran medida de la situación de aquel que lo solicite, además se han de tener en cuenta una serie de factores y condiciones que pueden no resultar tan atractivos.

La reunificación de préstamos consiste, como ya sabemos, en unir todos los préstamos (ya sean hipotecas de vivienda, préstamos por la compra de un automovil, o cualquier otro tipo de créditos concedidos) y pagar una sola cuota al mes en lugar de dos, tres o las que estuviera pagando.

Las ventajas de esta reunificación están muy claras para las familias que más ahogadas se ven para llegar a fin de mes, ya que la cuota mensual a pagar se puede ver notablemente reducida (más de un 50% en algunos casos), lo que hace que podamos disponer cada mes de un dinero que antes dedicábamos al pago de dichas cuotas, por tanto el beneficio a corto plazo es palpable para todos.

En cuanto a las desventajas de esta práctica, la primera y más obvia es que, si cada mes pagamos menos, la vida del préstamo se va a hacer más extensa, esto es, vamos a tener que pagar durante más tiempo y, en función de cuánto sea ese tiempo, podemos incluso llegar a pagar más en concepto de intereses que en el propio importe del préstamo.

Otra desventaja son las comisiones y gastos de gestión que toda modificación de un préstamo, cancelación y apertura de otro nuevo conlleva.

Además de esto, si la reunificación la hacemos a través de una empresa no bancaraia, dichas entidades intermediarias también deben sacar un beneficio por el servicio prestado, beneficio que, naturalmente, sale del bolsillo del prestatario. Por ello, en este punto, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), recomienda consultar antes con nuestra entidad bancaria las condiciones que nos ofrecen para llevar a cabo la reunificación y sopesar las ventajas e inconvenientes que cada entidad nos proporcione.

El protagonismo que esta práctia está tomando en los últimos tiempos ha llevado al Banco de España a recomendar a los usuarios fijarse detenidamente en todos los puntos de la reunificación, hacer cálculos y ver, en cada caso, si conviene o no realizarla.

Los principales factores a tener en cuenta son el tipo de interés que se nos ofrezca, el plazo durante el cual vamos a tener que estar pagando y el gasto total de la operación, esto es, el importe en concepto de comisiones, costes de gestión, etc. que la reunificación nos vaya a suponer.

  Mar Criado

Según un libro publicado por el Observatorio Social, España es el país de la antigua ‘Unión de los 15′ donde el precio de la vivienda crece anualmente con mayor rapidez, donde los jóvenes tardan más en salir de la vivienda familiar y donde existe un mayor porcentaje de viviendas deshabitadas.

“La Situación Social en España II”, libro elaborado bajo la dirección del profesor de la Universidad Pompeu Fabra, Vincenç Navarro, afirma que, desde la década de los ’80 hasta 2001, España es el país de la antigua Europa a 15, donde el precio real de la vivienda se ha incrementado con mayor rapidez anualmente, un 4’2%. Este dato se procude a pesar de que haber sido el país con mayor tasa de construcción de la UE-15 y de que los costes de producción hayan ido reduciéndose.

Entre 1995 y 2005, el precio medio de la vivienda, como mínimo, se ha duplicado en todas las Comunidades Autónomas, llegando incluso a triplicarse en algunas, como Baleares y Murcia.

Por otro lado, según “La Situación Social en España II”, desde la década de los ’70 hasta la actualidad, la relación de jóvenes emancipados ha experimentado una continua bajada hasta hace pocos años y, si en 1977 el 55% de la población de entre 25 y 29 años se había emancipado, en 1988 la cifra se situaba en el 49,4%, y en 1999 descendió hasta el 35,5%. Recientemente la tendencia se ha invertido y, en 2005 el porcentaje de jóvenes emancipados se halla en el 45%, subida que no le ha bastado a España para dejar de ser el país de la UE-15 con una menor tasa de emancipación, además, un 30% de las personas de entre 30 y 34 años, sigue viviendo en el domicilio familiar.

Dicha tasa de emancipación es superada, en más de diez puntos, entre las mujeres, y, por comunidades, Baleares, Cataluña, Comunidad Valenciana, La Rioja, Murcia y Navarra son los lugares donde más elevado es el porcentaje de jóvenes emancipados, hecho que se explica teniendo en cuenta las oportunidades laborales, condiciones de acceso a la vivienda y modelo familiar imperante y dichas regiones.

  Mar Criado

El director general de Arquitectura y Política de Vivienda, Rafael Pacheco, ha afirmado que el precio de la vivienda podría crecer a un ritmo del 4% al cierre del presente año, algo más de un punto por debajo del crecimiento registrado en el tercer trimestre del mismo (5’3%).

En la inauguración del ‘IV Foro Inmobiliario’ llevado a cabo por el Instituto de Empresa, Pacheco ha afirmado que desde el último mes el acercamiento del precio de la vivienda al IPC se ha acelerado y ha asegurado que esta evolución de los precios propicia un “aterrizaje suave” en ese “ajuste” del sector inmobiliario en el que nos encontramos. Además de esto ha desechado la idea de que estemos ante una crisis profunda o una bajada de los precios que pueda poner en peligro la economía nacional.

En cuanto al sector inmobiliario, ha asegurado que en 2007 se construirán alrededor de 550.000 viviendas más otras 100.000 con carácter de vivienda protegida y ha señalado que el hecho de que se contruyan más de 600.000 viviendas en un año es una prueba de que el sector mencionado queda lejos de estar sufriendo una parálisis.

Por otro lado ha notificado que del millón de operaciones de compraventa realizadas en 2006 hemos pasado a las 900.000 transacciones hechas en 2007, dato que, a su juicio, no es “negativo”.

Asímismo, ha anunciado que el Plan de Ayuda a la Emancipación y Fomento del Alquiler sufrirá algún retraso en su puesta en marcha por no poder modificar la ley de enjuiciamiento civil, por la que se agilizarán órdenes de desahucio y se incentivará así la salida al mercado de viviendas que estaban vacías, hasta la próxima legislatura.

  Mar Criado

El gobierno de las Islas Baleares ha puesto en marcha un nuevo plan por el cual, un joven balear que reuna los requisitos para beneficiarse del Plan de ayuda a la emancipación y fomento del alquiler, podría adquirir una vivienda de 45 metros cuadrados por 23 euros al mes, o de 70 metros cuadrados por 153, a partir de enero de 2008.

El consejero de Vivienda de Baleares, Jaime Carbonero, el pasado viernes 16 de noviembre hizo oficial la aprobación de una partida de 783.000 euros para la promotora ‘Monto Alquileres S.L.’ , la cual será encargada de construir 50 viviendas sociales que saldrán al mercado del alquiler en Palma.

Habrá dos tipos, pisos de 45 metros cuadrados, cuyo precio de alquiler será 233 euros al mes, y pisos de 70 metros cuadrados, cuyo alquiler mensual se sitúa en los 363 euros. Precios reducidos ya de por sí, que podrían verse aún más rebajados si le restamos los 210 euros de renta básica que el Ministerio de Vivienda concederá a aquellos jóvenes españoles que cumplan los requisitos para acogerse a este plan de ayuda. Por lo que se quedarían en 23 los primeros y en 143 los segundos.

Esta iniciativa del ejecutivo balear surge, no sólo para incentivar el alquiler, sino también para paliar el descenso que ha experimentado el sector de la construcción en estas Islas en los últimos tiempos.

  Mar Criado